Demande de Devis (sans engagement)
Els errors habituals en la cessió d’un local arrendat es donen més sovint del que sembla entre petits negocis i emprenedors.
La cessió o traspàs, com es coneixia amb anterioritat a la actual LAU, suposen la subrogació o substitució d’un llogater per un altre dins del mateix contracte d’arrendament. La substitució es produeix en tots els drets i obligacions nascuts del contracte d’arrendament, -a excepció dels referents a la durada del contracte- la qual cosa implica la no modificació, llevat de pacte, del contracte esmentat.
La cessió pot semblar una solució ràpida quan es ven un negoci o es traspassa un local. Tot i això, darrere d’aquesta aparent simplicitat s’amaguen riscos legals i econòmics considerables.
El lloguer de locals comercials es regula per la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU) – si el local és de data posterior a l’1 gener de 1995-, en establir les normes aplicables als arrendaments d’ús diferent del d’habitatge. No complir aquestes regles pot tenir conseqüències greus com ara la resolució del contracte o reclamacions econòmiques. Per això, conèixer els errors més comuns en subrogar un local arrendat és essencial per protegir la inversió i la continuïtat del negoci.
Un dels errors més greus en cedir un local arrendat és actuar sense comprovar que el redactat del contracte d’arrendament contingui alguna clàusula sobre l’autorització del propietari. La LAU no exigeix que l’arrendador consenti de manera expressa la subrogació, llevat que el contracte disposi el contrari.
Segons aquesta llei, quan al local arrendat s’exerceixi una activitat empresarial o professional, l’arrendatari pot subarrendar la finca o cedir el contracte d’arrendament sense necessitat de comptar amb el consentiment del propietari. En conseqüència, és un requisit essencial per a la cessió del contracte que s’exerceixi una activitat comercial, i, llevat de pacte en contra, el cessionari pot destinar el local a exercir un altre tipus d’activitat, diferent de l’anterior.
No obstant això, cal tenir en compte que, per regla general, als contractes d’arrendament de local hi ha una clàusula que exigeix aquesta autorització. En aquests casos, si el propietari no aprova formalment la substitució, pot considerar incomplert el contracte i resoldre’l. Fins i tot podria iniciar un desnonament o reclamar danys i perjudicis. Un consentiment tàcit no té prou valor jurídic. És recomanable documentar l’autorització per escrit i signar-la amb totes les parts implicades.
Un altre error habitual en subrogar un local arrendat és no analitzar les condicions econòmiques vigents. El nou llogater «hereta» tant els drets com les obligacions de l’anterior. A més, l’arrendador té dret a una elevació de renda del 20 per 100 en cas de produir-se la cessió del contracte, i, només si es pacta, també pot participar en el preu de la cessió.
Tanmateix, si hi ha rendes impagades o deutes pendents, el subrogat els pot haver d’assumir. Alguns contractes inclouen clàusules d’actualització de rendes o garanties addicionals que passen al nou arrendatari. No revisar pot generar conflictes. Abans d’acceptar una subrogació, cal sol·licitar un estat de comptes actualitzat i verificar si el contracte permet modificacions. Una revisió legal prèvia evita sorpreses i assegura la viabilitat del negoci.
La cessió del contracte s’ha de notificar de forma fefaent (és a dir, mitjançant comunicació amb prova verificable de l’enviament, el lliurament i el contingut) al propietari en el termini d’un mes des que s’hagi concertat. És un requisit necessari de tota cessió de contracte d’arrendament. Recordem que l’arrendador té dret a una elevació de la renda i haurà d’emetre les factures a nom del nou llogater.
La comunicació deficient és una altra causa comuna de problemes a les subrogacions. Qualsevol canvi de titularitat s’ha de notificar fefaentment al propietari, per exemple mitjançant burofax certificat amb justificant de recepció. Els acords verbals o correus informals no garanteixen la validesa de la comunicació. Si el propietari no rep la notificació correctament, pot al·legar desconeixement del canvi. Documentar cada pas no és una mera formalitat, sinó una garantia jurídica. Una comunicació clara i documentada protegeix tant l’antic com el nou arrendatari davant d’eventuals conflictes.
Abans de signar un contracte de cessió d’arrendament de local, és aconsellable tenir la precaució de demanar a l’inquilí actual que realitzarà la cessió (la cessió no la pot fer el propietari):
Evitar els errors habituals a la cessió d’un local arrendat requereix informació, previsió i assessorament especialitzat. La clau és no precipitar-se i revisar cada detall abans de signar. L’inquilí ha d’examinar el contracte original, verificar si cal sol·licitar l’autorització formal del propietari i deixar-ne constància escrita de totes les comunicacions. També resulta essencial comprovar les condicions econòmiques i valorar la inscripció registral al Registre de la Propietat. Comptar amb el suport d’un advocat especialitzat en immobiliari pot marcar la diferència entre una transició segura i un conflicte costós. Subrogar correctament un local no és només un tràmit, sinó una mesura de protecció per al negoci i el futur.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Imatge de Mohamed Hassan en Pixabay
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.