Demande de Devis (sans engagement)
Cuando varios hermanos heredan una vivienda, surgen cuestiones jurídicas sobre su gestión, uso y posible transmisión. Conocer las opciones legales disponibles permite prevenir conflictos, proteger los derechos de los copropietarios y facilitar una decisión consensuada.
La herencia de una vivienda entre varios hermanos es una situación frecuente que puede generar dudas jurídicas y, en algunos casos, conflictos entre los copropietarios.
Veamos un supuesto: muere el progenitor viudo que deja 4 hijos mayores de edad herederos legítimos por herencia sin testamento. Uno de los hijos vive desde su infancia en la casa heredada. ¿Cómo queda la titularidad y el uso de la vivienda?.
En primer lugar, destacar que se trata de una situación que se da con bastante frecuencia en el caso de sucesión intestada. No obstante, también se da cuando hay un testamento en el que no se ha previsto una situación de conflictividad.
En segundo lugar, entrando ya en el supuesto comentado, tras la apertura de la sucesión de una persona que no ha hecho testamento, son legítimos herederos sus 4 hijos a partes iguales. Al haber en la herencia una vivienda, ésta pasa en régimen de copropiedad a todos los hijos. Cuando cuatro hermanos heredan un inmueble, se da una situación que plantea importantes implicaciones jurídicas, económicas y personales. Todos adquieren derechos sobre la propiedad en proporción a la cuota hereditaria que les corresponda, lo que implica que las decisiones sobre su uso, administración o transmisión deben ajustarse a la normativa vigente y, preferentemente, adoptarse de forma consensuada.
Hasta que no se formaliza la partición y adjudicación de la herencia, el inmueble forma parte de la comunidad hereditaria. Cuando se ha adjudicado a los herederos, éstos pasan a ser copropietarios de la vivienda en régimen de comunidad ordinaria, con los derechos y obligaciones inherentes a esta situación.
Esta cotitularidad implica que ninguno de los hermanos es propietario exclusivo de una parte concreta del inmueble, sino que lo es de una cuota «ideal» sobre el conjunto del bien. Por ello, las decisiones relevantes requieren el cumplimiento de las reglas legales aplicables y, siempre que sea posible, el acuerdo entre todos los copropietarios.
Desde un punto de vista práctico, la copropiedad del inmueble puede ofrecer ventajas como son la conservación del patrimonio familiar o la posibilidad de obtener rentabilidad mediante el alquiler del inmueble.
No obstante, también puede generar conflictos cuando los intereses de los herederos son distintos:
En el supuesto de la vivienda heredada por los cuatro hermanos, ésta pasa a integrar la comunidad hereditaria o, una vez adjudicada, a una situación de cotitularidad en régimen de comunidad ordinaria. Los cuatro hermanos deben adoptar las decisiones relativas al uso, administración o disposición del inmueble de acuerdo con la normativa aplicable y, preferentemente, mediante el consenso entre todos ellos.
Las alternativas más habituales son:
Los hermanos pueden decidir conservar la vivienda en proindiviso. Esta opción es habitual cuando el inmueble tiene valor sentimental o se prevé una futura revalorización. En este caso, es recomendable regular mediante acuerdo los gastos de mantenimiento, los impuestos, las obras necesarias y el régimen de utilización de la vivienda.
El arrendamiento permite obtener una rentabilidad periódica mientras se mantiene su propiedad. Los ingresos y gastos derivados del alquiler deben distribuirse entre los copropietarios de acuerdo con sus cuotas de participación, así como las obligaciones fiscales correspondientes.
Cuando uno de los herederos tiene interés en conservar la propiedad, es posible adjudicarle la vivienda mediante la compensación económica del resto de copropietarios. Esta alternativa evita la venta a terceros y permite extinguir la situación de comunidad de forma pactada.
La venta es, a menudo, la solución más sencilla cuando ninguno de los hermanos quiere mantener su propiedad. Una vez formalizada la transmisión, el precio obtenido se reparte entre los herederos según la cuota que les corresponda, después de satisfacer los gastos y tributos aplicables.
Cuando no es posible llegar a una solución consensuada, el ordenamiento jurídico permite que cualquier copropietario solicite la extinción de la comunidad. Si la vivienda es indivisible o su división la desmerece notablemente, la solución suele consistir en su adjudicación a uno de los copropietarios con compensación económica a los demás o, si no es posible, en la venta del inmueble y el reparto de su valor.
Antes de iniciar un procedimiento judicial, resulta altamente recomendable explorar vías de negociación, ya que éstas suelen reducir los costes económicos y emocionales asociados a los conflictos familiares.
En tanto se decide qué hacer con la vivienda, puede ocurrir que uno de los coherederos decida usar la vivienda en exclusiva, ya sea porque residía allí antes del fallecimiento del causante, o porque decide instalarse posteriormente. El problema surge al utilizar el inmueble como si fuera el único propietario sin permitir a los demás disfrutar de ella. ¿Puede hacerlo?. Pues bien, la respuesta general es que no. Mientras la vivienda pertenezca a varios herederos, ninguno de ellos puede atribuirse unilateralmente el uso exclusivo del inmueble.
Ningún coheredero puede atribuirse el uso exclusivo y excluyente de un bien perteneciente a la comunidad hereditaria. Ello constituye una extralimitación de su derecho de posesión y un perjuicio injustificado para el resto de copropietarios.
Desde un punto de vista jurídico, todos los coherederos mantienen los mismos derechos sobre el inmueble heredado en proporción a su participación hereditaria. Por ello, el hecho de que el heredero ocupante residiera en la vivienda heredada con la tolerancia de su titular, no le otorga más derechos de propiedad que los que le correspondan por la herencia. La utilización exclusiva solo será legítima cuando:
En ausencia de título legítimo para el uso por uno de ellos, cualquier heredero tiene derecho a utilizar el inmueble según su cuota de participación y respetando los derechos de los demás copropietarios.
La alegación de una convivencia prolongada desde la infancia, el empadronamiento continuado y el arraigo familiar o la tolerancia durante la vida del causante no bastan para tener un derecho preferente a los demás coherederos. Tales circunstancias no son oponibles a quien ostenta, como coheredero, derechos de utilización del bien.
En la práctica procesal para recuperar la posesión de la vivienda heredada utilizada de forma exclusiva por uno solo de los coherederos, se suele instar judicialmente la acción de desahucio por precario.
Se trata de una acción ejercida en el ámbito de la protección posesoria de los bienes comunes de la herencia, que se ha ido desarrollando jurisprudencialmente.
Efectivamente, la doctrina del Tribunal Supremo reconoce el derecho de cada coheredero a utilizar los bienes comunes y considera ilegítima la ocupación que excluye a los demás coherederos. Por consiguiente, se admite por dicho Tribunal el ejercicio de la acción de desahucio por precario entre coherederos cuando uno de ellos se apropia en exclusiva de un bien hereditario durante la indivisión. Así pues, tal y como indicamos al comentar el desahucio por precario entre coherederos, durante el período de indivisión de la herencia anterior a la partición, la acción de desahucio por precario de un heredero se fundamenta precisamente en el título que todos los coherederos ostentan de poseer los bienes hereditarios. Título que, como hemos dicho, no legitima la posesión exclusiva y excluyente de un bien común por uno de los coherederos.
Cualquier coheredero está legitimado activamente para ejercitar la acción en beneficio de la comunidad hereditaria. La acción se dirige contra el coheredero que ocupa de forma exclusiva un bien común, privando a los demás de su uso. Ahora bien, hay que tener en cuenta que el éxito de la pretensión depende del correcto examen de las circunstancias concretas de cada caso. La acción se ejercita en beneficio de la comunidad hereditaria, no para atribuir el uso exclusivo del inmueble al demandante.
Por lo general, los requisitos para el ejercicio de la acción de desahucio por precario del coheredero son:
Como consecuencia lógica de los requisitos necesarios para entablar la acción, ésta no prosperará si el coheredero demandado acredita que tiene un título que legitima su uso exclusivo del inmueble. Ejemplos de títulos válidos, que es necesario analizar en cada caso son, pueden ser:
Una vivienda heredada entre hermanos puede generar dudas sobre su gestión, venta o uso. Conocer las opciones jurídicas disponibles permite tomar decisiones informadas, evitar conflictos entre herederos y proteger los intereses de todos los copropietarios. Hay que valorar tanto los aspectos jurídicos como los intereses personales de cada heredero. Alcanzar un acuerdo es, en la mayoría de los casos, la solución más eficiente, ya que evita conflictos y reduce los costes. Cuando el consenso no es posible, el ordenamiento jurídico ofrece mecanismos para acabar con la situación de copropiedad con todas las garantías legales.
En caso de ocupación exclusiva y excluyente de uno de los coherederos, tal ocupación exclusiva no le convierte en propietario único ni le otorga un derecho preferente sobre el inmueble. Los demás coherederos pueden exigir el respeto de sus derechos. Pueden por ejemplo acordar una compensación económica por el uso exclusivo. Si no es posible alcanzar un acuerdo, pueden bien solicitar la división o venta de la vivienda, bien recuperar su uso para la comunidad hereditaria. Una acción judicial eficaz es la del desahucio por precario, siempre que se den determinados requisitos que deben analizarse en cada caso.
Ante situaciones de conflicto hereditario, es aconsejable actuar de forma rápida. Asimismo, dado que cada caso tiene sus propias peculiaridades, es conveniente contar con asesoramiento jurídico especializado para evitar litigios prolongados y proteger el patrimonio familiar, especialmente cuando existen discrepancias entre los herederos o cuando es necesario valorar las consecuencias fiscales y patrimoniales de cada alternativa.
Una adecuada planificación jurídica permite proteger los intereses de todos los copropietarios, reducir el riesgo de litigios y facilitar una gestión eficiente de la vivienda heredada.
Veamos como resolver algunas de las dudas más comunes en la herencia de una vivienda por varios hermanos
No. Si la vivienda pertenece a varios herederos, impedir el acceso a los demás copropietarios puede vulnerar sus derechos y generar responsabilidades legales.
No necesariamente. Salvo que exista un título jurídico específico que le otorgue un derecho de uso, seguirá siendo copropietario en las mismas condiciones que los demás herederos. La mera tolerancia de uso en vida del causante no otorga un derecho de uso preferente.
En determinadas circunstancias, sí. La viabilidad de la reclamación dependerá de factores como la oposición de los demás herederos, la existencia de requerimientos previos y las circunstancias concretas del caso.
La venta voluntaria del inmueble requiere el acuerdo de copropietarios. Sin embargo, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la extinción de la comunidad cuando no sea posible mantener la copropiedad.
Sí. Uno de los herederos puede adjudicarse el inmueble siempre que compense económicamente al resto de los copropietarios en función de la cuota que les corresponda.
Con carácter general, los gastos de conservación, mantenimiento, impuestos y otras cargas del inmueble deben ser asumidos por los copropietarios en proporción a su cuota de participación, salvo que hayan pactado otra distribución
Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.
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