Demande de Devis (sans engagement)
Los errores habituales en la cesión de un local arrendado se dan con mayor frecuencia de lo que parece entre pequeños negocios y emprendedores.
La cesión o traspaso como se conocía con anterioridad a la LAU, suponen la subrogación o sustitución de un inquilino por otro dentro del mismo contrato de arrendamiento. La sustitución se produce en todos los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento, -a excepcion de los referentes a la duración del contrato- lo cual implica la no modificación, salvo pacto, de dicho contrato.
La cesión puede parecer una solución rápida cuando se vende un negocio o se traspasa un local. Sin embargo, detrás de esa aparente simplicidad se esconden riesgos legales y económicos considerables.
El alquiler de locales comerciales se regula por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)- si el local es de fecha posterior al 1 enero de 1995-, al establecer las normas aplicables a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. No cumplir esas reglas puede tener consecuencias graves como la resolución del contrato o reclamaciones económicas. Por eso, conocer los errores más comunes al subrogar un local arrendado es esencial para proteger la inversión y la continuidad del negocio.
Uno de los errores más graves al ceder un local arrendado es actuar sin comprobar que el redactado del contrato de arrendamiento contenga alguna cláusula sobre la autorización del propietario. La LAU no exige que el propietario consienta de forma expresa la subrogación, salvo que el contrato disponga lo contrario. Según dicha ley, cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En consecuencia es un requisito esencial para la cesión del contrato que se ejerza una actividad comercial, y, salvo pacto en contrario, el cesionario puede destinar el local a ejercer otro tipo de actividad, distinta de la anterior.
No obstante, hay que tener en cuenta que, por regla general, en los contratos de arriendamiento de local existe una cláusula que exige dicha autorización. En estos casos, si el propietario no aprueba formalmente la sustitución, puede considerar incumplido el contrato y resolverlo. Incluso podría iniciar un desahucio o reclamar daños y perjuicios. Un consentimiento tácito no tiene valor jurídico suficiente. Lo recomendable es documentar la autorización por escrito y firmarla con todas las partes implicadas.
Otro error habitual al subrogar un local arrendado es no analizar las condiciones económicas vigentes. El nuevo inquilino «hereda» tanto los derechos como las obligaciones del anterior. Además, el propietario tiene derecho a una elevación de renta del 20 por 100 en el caso de producirse la cesión del contrato, y, sólo si se pacta, también puede participar en el precio de la cesión.
Asimismo, si existen rentas impagadas o deudas pendientes, el subrogado puede tener que asumirlas. Algunos contratos incluyen cláusulas de actualización de rentas o garantías adicionales que pasan al nuevo arrendatario. No revisarlas puede generar conflictos. Antes de aceptar una subrogación, conviene solicitar un estado de cuentas actualizado y verificar si el contrato permite modificaciones. Una revisión legal previa evita sorpresas y asegura la viabilidad del negocio.
La cesión del contrato debe notificarse de forma fehaciente (es decir, mediante comunicación con prueba verificable de su envío, entrega y contenido) al propietario en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Es un requisito necesario de toda cesión de contrato de arrendamiento. Recordemos que el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta y deberá emitir las facturas a nombre del nuevo inquilino.
La comunicación deficiente es otra causa común de problemas en las subrogaciones. Cualquier cambio de titularidad debe notificarse de forma fehaciente al propietario, por ejemplo mediante burofax certificado con acuse de recibo. Los acuerdos verbales o correos informales no garantizan la validez de la comunicación. Si el propietario no recibe la notificación correctamente, puede alegar desconocimiento del cambio. Documentar cada paso no es una mera formalidad, sino una garantía jurídica. Una comunicación clara y documentada protege tanto al antiguo como al nuevo arrendatario ante eventuales conflictos.
Antes de firmar un contrato de cesión de arrendamiento de local, es aconsejable tener la precaución de pedir al inquilino actual que va a realizar la cesión (la cesión no se puede efectuar por el propietario):
Evitar los errores habituales en la cesión de un local arrendado requiere información, previsión y asesoramiento especializado. La clave está en no precipitarse y revisar cada detalle antes de firmar. El inquilino debe examinar el contrato original, verificar si hay que solicitar la autorización formal del propietario y dejar constancia escrita de todas las comunicaciones. También resulta esencial comprobar las condiciones económicas y valorar la inscripción registral en el Registro de la Propiedad. Contar con el apoyo de un abogado especializado en inmobiliario puede marcar la diferencia entre una transición segura y un conflicto costoso. Subrogar correctamente un local no es sólo un trámite, sino una medida de protección para el negocio y su futuro.
Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.
Imagen de Mohamed Hassan en Pixabay
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