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Según la jurisprudencia relativa al derecho de retracto de copropietarios en adjudicación de inmueble en subasta pública, puede ejercerse el retracto en las adjudicaciones inmobiliarias.
El derecho de tanteo y retracto entre comuneros, también denominado retracto de copropietarios, es una institución esencial del Derecho civil. Su finalidad es proteger la estabilidad de la comunidad de propietarios, evitando la entrada de terceros ajenos a ella. Consiste en un derecho preferente de los comuneros —en su condición de copropietarios— de adquirir con carácter preferente la parte indivisa transmitida por otro comunero.
Existe comunidad inmobiliaria cuando un inmueble pertenece pro indiviso a varias personas. El Código Civil de Catalunya (CCCat) establece que existe comunidad «cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio» (artículo 551-1). Por ejemplo, es el caso de una casa o piso heredado por varios hermanos en proindiviso.
Mediante el derecho de tanteo y retracto los comuneros pueden adquirir la parte que uno de los cotitulares quiere vender a un tercero. Consiste, pues, en definitiva, en un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en favor de los demás copropietarios del inmueble.
Se trata de un derecho de adquisición preferente, pero este derecho no incluye el de variar las condiciones de compra o enajenación. Se ha de ejercer por igual precio y condiciones que las convenidas por el comunero con un tercero. Consecuentemente, los cotitulares que pretenden vender, deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. Se protege, así, al titular del derecho de adquisición preferente de posibles transmisiones no comunicadas por parte del vendedor.
El derecho de tanteo y retracto se aplica solo en caso de transmisión onerosa (compraventa, dación en pago, etc). No se aplica en el caso de transmisión lucrativa como sería el caso de una donación o una herencia.
El derecho de tanteo supone la facultad de adquirir el bien a transmitir antes de ejecutarse la enajenación o venta del mismo. El plazo para ejercer el derecho de tanteo es de un mes conforme al derecho civil catalán. Este plazo se inicia desde el momento en que se hace la notificación por el copropietario que quiere vender.
El derecho de tanteo, incorpora a su vez el derecho de retracto.
El retracto es la facultad de adquirir el bien que se tiene en copropiedad, pero una vez éste ya se ha transmitido a un tercero. Así pues, el derecho de retracto nace una vez ya ha tenido lugar la transmisión. Incluye tanto los supuestos en los que no se ha efectuado la notificación como en los que la transmisión se efectúa sin respetar la notificación. Esto es, por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma. En el retracto el cotitular que ejerce dicho derecho se subroga en la posición del tercero adquirente en iguales términos y condiciones.
El retracto puede ejercerse en el plazo de tres meses. El cómputo del plazo depende del supuesto en concreto y puede ser:
La titularidad de una parte indivisa de una finca es un derecho embargable. Ello significa que en el caso de que un cotitular tenga deudas puede embargase su participación. La consecuencia es que se da acceso a la comunidad a un tercero. Pongamos por ejemplo que se tramita contra un cotitular un expediente administrativo (embargo por deudas de Hacienda o de la Seguridad Social, etc). Si se le embarga y subasta en pública subasta su porción de titularidad, se introduce en la comunidad un tercero, por lo que es lógico preguntarse si en estos casos pueden en tal caso los demás comuneros ejercer el derecho de retracto.
Según la doctrina y jurisprudencia catalanas la respuesta es que los comuneros pueden ejercer el derecho de retracto cuando se ha producido una adjudicación en subasta pública. Los fundamentos de dicho ejercicio son esencialmente dos: Por un lado la naturaleza del derecho de retracto. Por otro, el momento en que se considera que nace el derecho de retracto en la adjudicación en subasta pública. Todo ello siempre que se cumplan los requisitos y plazos exigidos por el Código Civil de Catalunya
Tal como se ha expuesto, el retracto legal es un derecho real de adquisición, con derecho de subrogación. Es decir, que la persona del comprador puede ser sustituida por otra en los derechos y obligaciones propios de la relación jurídica. Consecuentemente, el comunero retrayente no impide la transmisión, sino que se subroga en la posición del comprador en igualdad de condiciones. Esta naturaleza del retracto evita que se interprete como un obstáculo a la libre circulación de bienes, convirtiéndolo en una herramienta de equilibrio entre copropietarios.
Según la jurisprudencia el derecho de retracto nace con la aprobación judicial de la subasta. Este es el momento en que se perfecciona la adjudicación y se produce la transmisión de la cuota. Desde ese instante, el copropietario retrayente puede ejercitar su derecho de subrogación. Con la aprobación del remate y la subsiguiente adjudicación al rematante de la finca subastada, se opera la consumación del contrato.
Es un supuesto de entrega simbólica o «traditio ficta». Esto significa que la venta se consuma con la aprobación del remate (título) y la adjudicación al rematante de la finca adjudicada (modo). No es precisa la tradición o entrega ya que se entiende producida de forma simbólica.
El retracto de copropietarios en adjudicación de inmueble en subasta pública es un instrumento jurídico de equilibrio entre copropietarios. Garantiza la continuidad patrimonial de la comunidad y refuerza la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario en Cataluña. En definitiva, de la doctrina catalana sobre el tanteo y retracto de comuneros, con efectos directos en la práctica jurídica inmobiliaria, puede concluirse que:
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