Demande de Devis (sans engagement)
Las arras penitenciales son una figura jurídica muy utilizada en el sector inmobiliario español, especialmente en la compraventa de viviendas. Si bien tiene caracteres similares al desistimiento unilateral del contrato de compraventa, su tratamiento es distinto.
El sector inmobiliario es clave para las personas mayores que necesitan liquidez, ya que permite convertir su vivienda en recursos económicos sin perder el uso. Soluciones como la venta con usufructo o la venta de una cuota indivisa pueden aportar estabilidad y mejorar su calidad de vida.
Dentro de la compraventa inmobiliaria, el contrato de arras es un documento esencial puesto que contiene los caracteres principales que regirán la compraventa del inmueble. No obstante, en muchas ocasiones no se a su redacción la importancia que requiere. Son errores comunes, entre otros:
Con carácter general las arras son una cantidad de dinero que una de las partes entrega a la otra al celebrar un contrato -normalmente en una compraventa- como señal de que existe un acuerdo entre ellas, y como garantía de que se cumplirá.
En términos sencillos, las arras sirven para “reservar” la operación y fijar las condiciones y las consecuencias si alguna de las partes no sigue adelante.
No todas las arras funcionan igual. En el derecho español existen tres tipos principales arras:
Son las arras dirigidas a reforzar la existencia del contrato. Constituyen una señal o prueba de la celebración del contrato, y representan un principio de ejecución.
Se caracterizan por:
Las arras penales son un tipo de penalización pactada entre las partes para el caso de que la compraventa no se realice en la forma pactada. En este caso, la parte incumplidora habrá de indemnizar a la otra en la forma y la cuantía acordada. La finalidad de las arras penales es establecer una garantía del cumplimiento del contrato. Se caracterizan por:
Al contrario de las dos arras anteriores, las penitenciales constituyen un medio lícito para que las partes puedan desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada en concepto de arras, tal como seguidamente comentamos al referirnos a las arras penitenciales inmobiliarias.
En el contexto del mercado inmobiliario, las arras penitenciales son una forma muy habitual utilizada a la hora de reservar una vivienda. Consisten en una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de la compraventa i garantía de que la operación se llevará a cabo. Su principal característica es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, ahora bien, asumiendo el comprador la perdida de la cantidad entregada, y el vendedor la obligación de devolver el doble del importe cobrado en concepto de arras.
El contrato de arras suele ser un «precontrato», esto es, un acuerdo previo que obliga a las partes a celebrar un contrato futuro, fijando sus condiciones esenciales. Por lo general, se firman mediante un contrato privado antes de la escritura pública de compraventa, lo que permite a comprador y vendedor fijar condiciones tales como el precio final, los plazos o la distribución de los gastos. Además, sirven como filtro para evitar operaciones poco serias, ya que implican un compromiso económico real.
Es importante procurar la correcta redacción y supervisión legal del contrato de arras penitenciales a fin de evitar conflictos, definir derechos, garantizar la seguridad jurídica y prevenir litigios futuros. Ello es debido a que, se trata de un documento que:
Desde el punto de vista legal el contrato de arras está regulado en el derecho civil aplicable.
Por una parte, en el derecho común las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español. Establece dicho artículo que, si el comprador decide no continuar con la compraventa perderá la cantidad entregada; mientras que, si es el vendedor quien se retracta, deberá devolver el doble de lo recibido. Este mecanismo aporta seguridad jurídica y flexibilidad, ya que ambas partes conocen de antemano las consecuencias económicas de una posible cancelación o resolución del contrato.
Estas son las únicas arras propiamente reguladas en dicho código. Así pues, las arras se entenderán que son penitenciales a no ser que las partes pacten algo distinto, en ejercicio de la libertad de contratación.
Por su parte, el derecho civil propio de Cataluña establece en el artículo 621-8 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, al contrario de lo previsto en el derecho común, que las arras penitenciales deben pactarse expresamente. En caso de no hacerlo, la entrega de una cantidad de dinero por el comprador al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, a cuenta del precio de la compraventa.
Es importante no confundir con las arras penitenciales con las arras confirmatorias.
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento unilateral del contrato, sino que actúan como una prueba de la existencia del mismo y como anticipo del precio. En caso de incumplimiento, no se pierde automáticamente la cantidad entregada ni se devuelve duplicada, sino que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
En el derecho civil de los contratos existe una distinción fundamental entre:
Se trata de dos mecanismos que responden a lógicas jurídicas distintas aunque a menudo se confundan en la práctica.
No se trata de una cuestión banal, pues pueden darse múltiples circunstancias en los contratos de compraventa inmobiliaria, por ejemplo:
La aplicación correcta de la acción a ejercer, determinará el régimen jurídico aplicable y las consecuencias económicas derivadas del conflicto. En cada caso hay que analizar correctamente tanto el redactado del contrato de arras como la conducta de las partes en relación a las obligaciones asumidas, para determinar si en realidad se trata de un desistimiento voluntario de una de las partes, o de un incumplimiento del contrato. De ahí la importancia de la correcta redacción del documento de arras.
La acción de resolución contractual se fundamenta en el incumplimiento de una de las partes. Tal incumplimiento activa lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil estatal. Según este artículo el perjudicado podrá escoger entre:
La resolución implica dejar sin efecto el contrato por incumplimiento de una de las partes, con restitución recíproca de prestaciones y, en su caso, indemnización por daños y perjuicios, cuya concurrencia tendrá que acreditarse.
Es de destacar que cuando hay un incumplimiento no existe una facultad libre de desistir. Por el contrario se da una vulneración del contrato. Es esta vulneración lo que legitima a la parte cumplidora para resolver el contrato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Por tanto, se trata de una reacción frente a una conducta ilícita.
Por otra parte, la reclamación derivada de las arras penitenciales no exige incumplimiento alguno. Se basa en el ejercicio legítimo de un derecho de desistimiento previamente pactado. Cuando media un contrato de arras penitenciales, el desistimiento no implica incumplimiento, sino el ejercicio de un derecho reconocido legalmente.
Efectivamente, las arras penitenciales permiten a las partes desistir libremente del contrato, asumiendo una penalización previamente pactada: el comprador pierde la cantidad entregada o el vendedor debe devolverla duplicada. Tal y como señala el Tribunal Supremo, este desistimiento constituye un derecho potestativo, es decir, el ordenamiento reconoce a las partes el derecho de desvincularse del contrato asumiendo las consecuencias económicas acordadas .
Así pues, las arras operan como un mecanismo voluntario de desvinculación contractual previamente acordado.
Sí, siempre que se haya pactado correctamente que las arras son penitenciales, ya que éstas implican que:
Las arras penitenciales son una herramienta importante en el tráfico inmobiliario. Permiten a las partes desistir del contrato de compraventa de forma legal, a cambio de una penalización económica previamente pactada.
Su correcta utilización depende de tres factores clave:
Entender cómo funcionan evita conflictos. También proporciona una mayor seguridad en una de las decisiones económicas más importantes: la compraventa de un inmueble.
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