Demande de Devis (sans engagement)
Les arres penitencials són una figura jurídica molt utilitzada al sector immobiliari espanyol, especialment en la compravenda d’habitatges. Si bé té caràcters similars al desistiment unilateral del contracte de compravenda, el tractament és diferent.
El sector immobiliari és clau per a les persones grans que necessiten liquiditat ja que permet convertir el seu habitatge en recursos econòmics sense perdre’n l’ús. Solucions com la venda amb usdefruit o la venda d’una quota indivisa poden aportar estabilitat i millorar la seva qualitat de vida.
Dins la compravenda immobiliària el contracte d’arres és un document essencial, doncs és un document que conté els caràcters principals que regiran la compravenda de l’immoble. No obstant això, moltes vegades no es dona a la seva redacció la importància que requereix. Són errors comuns entre d’altres:
Amb caràcter general les arres són una quantitat de diners que una de les parts lliura a l’altra en celebrar un contracte – normalment en una compravenda- com a senyal que hi ha un acord entre elles, i com a garantia que es complirà.
En termes senzills, les arres serveixen per “reservar” l’operació i fixar-ne les condicions i les conseqüències si alguna de les parts no segueix endavant.
No totes les arres funcionen igual. Hi ha tres tipus principals d’arres:
Són les arres dirigides a reforçar l’existència del contracte. Constitueixen un senyal o prova de la celebració del contracte, i representen un principi d’execució.
Es caracteritzen per:
Les arres penals són un tipus de penalització pactada entre les parts, pel cas que la compravenda no es realitzi en la forma pactada. En aquest cas, la part incomplidora haurà d’indemnitzar a l’altra en la forma i la quantia acordada. La seva finalitat és establir una garantia del compliment del contracte. Es caracteritzen per:
Al contrari de les dues arres anteriors, les penitencials constitueixen un mitjà lícit perquè les parts puguin desistir del contracte mitjançant la pèrdua o restitució doblegada de la quantitat entregada en concepte d’arres, tal com seguidament comentem en referir-nos a les arres penitencials immobiliàries.
En el context del mercat immobiliari, les arres penitencials són una manera molt habitual utilitzada a l’hora de reservar un habitatge. Consisteixen en una quantitat de diners que el comprador lliura al venedor com a senyal de la compravenda i garantia que l’operació es durà a terme. La seva principal característica és que permeten a qualsevol de les parts desistir del contracte, ara bé, assumint el comprador la pèrdua de la quantitat entregada, i el venedor la obligació de retornar el doble del import cobrat en concepte d’arres.
El contracte d’arres sol ser un «precontracte», és a dir, un acord previ que obliga les parts a celebrar un contracte futur fixant-ne les condicions essencials. En general, se signen mitjançant un contracte privat abans de l’escriptura pública, cosa que permet a comprador i venedor fixar condicions com el preu final, els terminis o la distribució de les despeses. A més, serveixen com a filtre per evitar operacions poc serioses, ja que impliquen un compromís econòmic real.
És important procurar la redacció correcta i la supervisió legal del contracte d’arres penitencials per evitar conflictes, definir drets, garantir la seguretat jurídica i prevenir litigis futurs. Això és degut a que, es tracta d’un document que:
Des del punt de vista legal, el contracte d’arres està regulat en el dret civil aplicable.
D’una banda, en el dret comú les arres penitencials estan regulades a l’article 1454 del Codi civil espanyol. Estableix aquest article que, si el comprador decideix no continuar amb la compravenda perdrà la quantitat lliurada; mentre que, si és el venedor qui es retracta, haurà de tornar el doble del rebut. Aquest mecanisme aporta seguretat jurídica i flexibilitat, ja que ambdues parts coneixen per endavant les conseqüències econòmiques d’una possible cancel·lació o resolució del contracte.
Aquestes són les úniques arres pròpiament regulades en aquest codi. Així doncs, les arres s’entendran que són penitencials tret que les parts pactin alguna cosa diferent, en exercici de la llibertat de contractació.
Per altra banda, el dret civil propi de Catalunya estableix a l’article 621-8 del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, al contrari del que preveu el dret comú, que les arres penitencials s’han de pactar expressament. En cas de no fer-ho, el lliurament d’una quantitat de diners pel comprador al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, a compte del preu de la compravenda.
És important no confondre les arres penitencials amb les arres confirmatòries.
Les arres confirmatòries no permeten el desistiment unilateral del contracte, sinó que actuen com una prova de la seva existència i com un pagament a compte del preu. En cas d’incompliment, no es perd automàticament la quantitat lliurada ni es torna duplicada, sinó que la part perjudicada pot exigir el compliment del contracte o la corresponent indemnització per danys i perjudicis.
En el dret civil de contractes hi ha una distinció fonamental entre:
Es tracta de dos mecanismes que responen a lògiques jurídiques diferents encara que sovint es confonguin a la pràctica.
No es tracta d’una qüestió banal doncs hi ha múltiples circumstàncies que es poden donar en els contractes de compravenda immobiliària, per exemple:
L’aplicació correcta de l’acció a exercir determinarà el règim jurídic aplicable i les conseqüències econòmiques derivades del conflicte. En cada cas cal analitzar correctament tant el redactat del contracte d’arres com la conducta de les parts en relació a les obligacions assumides, per tal de determinar si en realitat es tracta d’un desistiment voluntari d’una de les parts, o d’un incompliment del contracte. D’aquí la importància de la correcte redacció del document d’arres.
L’acció de resolució contractual es fonamenta en l’incompliment d’una de les parts. Aquest incompliment activa el que disposa l’article 1124 del Codi civil estatal. Segons aquest article, el perjudicat podrà escollir entre:
La resolució implica deixar sense efecte el contracte per incompliment d’una de les parts, amb restitució recíproca de prestacions i, si escau, indemnització per danys i perjudicis, la concurrència dels quals s’haurà d’acreditar.
Destaquem que quan hi ha un incompliment no hi ha una facultat lliure de desistir. Tot el contrari, el que es produeix és una vulneració del contracte. És aquesta vulneració el que legitima la part complidora per resoldre el contracte i reclamar una indemnització per danys i perjudicis. Per tant, es tracte d’una reacció davant d’una conducta il·lícita.
D’altra banda, la reclamació derivada de les arres penitencials no exigeix cap incompliment. Es basa en l’exercici legítim d’un dret de desistiment prèviament pactat. En el cas d’un contracte d’arres penitencials, el desistiment no implica incompliment, sinó l’exercici d’un dret reconegut legalment.
Efectivament, les arres penitencials permeten a les parts desistir lliurement del contracte assumint la penalització prèviament pactada: el comprador perd la quantitat lliurada o el venedor l’ha de tornar duplicada. Tal com assenyala el Tribunal Suprem, aquest desistiment constitueix un dret potestatiu, es a dir l’ordenament reconeix a les parts el dret de desvincular-se del contracte assumint les conseqüències econòmiques acordades.
Així doncs, les arres penitencials operen com un mecanisme voluntari de desvinculació contractual prèviament acordat.
Sí, sempre que s’hagi pactat correctament que les arres són penitencials, ja que aquestes impliquen que:
Les arres penitencials són una eina important en el trànsit immobiliari. Permeten a les parts desistir del contracte de compravenda de manera legal, a canvi d’una penalització econòmica prèviament pactada.
La seva utilització correcta depèn de tres factors clau:
Entendre com funcionen evita conflictes. També proporciona més seguretat en una de les decisions econòmiques més importants: la compravenda d’un immoble.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Imatge de Shameer Pk a Pixabay
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.