Demande de Devis (sans engagement)
Com ja vàrem comentar a la nostra entrada referida al contracte d’arres a la compravenda d’immoble, moltes vegades no es té en compte per venedors i compradors la importància d’aquest contracte per evitar futurs litigis. Això resulta més transcendent quan parlem del contracte d’arres penitencials a la compravenda d’habitatge.
En una era com l’actual, amb l’ampli accés a informació, resulta pràcticament inevitable caure en la temptació, per evitar més costos, de buscar per internet un model de contracte d’arres, tot i no tenir coneixements jurídics.
L’experiència ensenya que és un error no assessorar-se correctament abans de signar el contracte d’arres. No són pocs els expedients tramitats al despatx conseqüència de la utilització de models de contractes trobats a internet que no tenen el suficient rigor, o són excessivament bàsics i insuficients o inadequats a les circumstàncies del cas en concret.
El contracte d’arres és en realitat un contracte privat previ i vinculant, on s’estableixen les condicions bàsiques de la posterior escriptura de compravenda de l’habitatge. En conseqüència, ambdues parts queden vinculades per allò exposat o, molts cops, que han omès, a l’hora de signar aquest contracte.
Les arres penitencials estan regulades a l’article 1.454 del Codi Civil comú. No obstant, a Catalunya s’aplica la regulació de les arres penitencials que fa l’article 621-8.3 del Codi Civil català (CCCat) que és la llei que s’aplica a Catalunya.
Segons l’article 621-8.3 CCCat, “si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’article 621-49. Si qui desisteix és el venedor, les ha de tornar doblades”.
Així doncs, una de les característiques d’aquestes arres, que s’han de pactar expressament, és que faculten a comprador i venedor a desistir del contracte per la seva voluntat, amb la conseqüència de perdre la quantitat lliurada en concepte d’arres el comprador, o tornar aquesta quantitat duplicada si és el venedor.
En cas de voler desistir del contracte de compravenda desprès de signar un contracte d’arres penitencials, una qüestió important a tenir en compte és si el desistiment està degudament justificat en relació al que s’havia pactat en el contracte d’arres signat; si el document és fàcil d’interpretar, o si el que s’ha signat implica en realitat més interpretacions del que s’ha recollit per escrit al signar el contracte.
Com exemple de la importància tant d’assessorar-se adequadament abans de signar un contracte, sobre el redactat i contingut de les clàusules com de la importància de deslligar el que efectivament s’ha signat i el que se suposa que implica, fem un petit comentari de la Sentència de la Audiència Provincial de Barcelona de 15-4-2024, respecte de la valoració de l’incompliment del comprador en un contracte d’arres penitencials.
Es va signar contracte d’arres penitencials entre el comprador i el propietari de l’habitatge amb la intermediació d’una immobiliària. El contracte es referia a la compra de dues finques. La compradora va lliurar 12.000,00 euros en concepte d’arres.
Segons el comprador, l’escriptura de compravenda no es va poder atorgar perquè no estava tramitada la cèdula d’habitabilitat. En tractar-se de dues finques unides per una terrassa calien dues cèdules d’habitabilitat. No obstant, una de les finques era una caseta que no podia obtenir cèdula d’acord amb la normativa administrativa. Aquesta circumstància era coneguda per l’agència immobiliària i pel propietari. Per tant, entenia que la part venedora s’havia compromès a aportar la corresponent cèdula d’habitabilitat tot i que no era possible obtenir-la d’acord amb la normativa local.
Considerava que hi havia vicis del consentiment perquè si hagués sabut que la finca no disposava de cèdula d’habitabilitat no hauria subscrit les arres.
Va remetre burofax a la venedora exigint la resolució del contracte i devolució de les arres doblades. També va donar la possibilitat de signar una nova pròrroga amb reducció de nou mil euros del preu pactat. Tanmateix, va interposar denúncia per estafa immobiliària si bé l’Audiència Provincial de Barcelona va considerar que els fets no eren constitutius de delicte i que havia d’anar a la via civil.
La part venedora (agència immobiliària i propietari) es van oposar amb base a que:
La sentència dictada en la Primera Instància va desestimar la demanda en concloure que en el contracte d’arres:
La sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona dictada en el recurs d’apel·lació: Desestima el recurs sobre la base de :
La part compradora va fonamentar l’incompliment de la part venedora en què no hi hagués una cèdula d’habitabilitat per a cada finca, i interpretava que així s’havia pactat en el contracte d’arres. La Audiència Provincial de Barcelona, efectua per tant un anàlisi de si en aquest cas s’ha d’entendre un incompliment justificat per la no obtenció de dues cèdules d’habitabilitat (una per cada departament registral adquirit).
Entén aquesta sentència que l’objecte de la compravenda l’integraven dues finques diferents, però només una tenia el caràcter d’habitatge i necessitava cèdula d’habitabilitat. L’altre era un estudi que no podia obtenir aquesta cèdula, que no era necessària per al seu ús, ja que es considera un element arquitectònic vinculat a l’altre finca. La seva utilització com a estudi no havia de generar cap problema de caràcter administratiu, doncs cada finca te el seu rebut d’IBI, figura independent al Registre de la Propietat, i està inscrites de forma independent al Cadastre Immobiliari.
Si bé la part compradora havia dit a l’acte del judici que volia tenir una “finca legal” i que no signava l’escriptura perquè estava esperant la cèdula, el cert és que des de l’informe de taxació sabia que una de les finques no podria obtenir cèdula d’habitabilitat, per la qual cosa no tenia sentit exigir a la part venedora que facilités dues cèdules perquè era una obligació de compliment impossible i, per tant, no exigible.
En conseqüència, conclou que “no consta que la venedora i l’agent de la propietat immobiliària s’haguessin compromès a lliurar dues cèdules d’habitabilitat independents, ni és raonable exigir que així es fes per les circumstàncies abans explicades, de manera que la part demandada no ha incorregut en incompliment i no s’ha d’aplicar l’efecte previst a l’article 621.8 CcCat.”.
Són diverses les especificacions i circumstàncies que s’han de tenir en compte en cada cas abans de signar un contracte d’arres penitencials, per tal que quedin degudament protegits els drets de comprador i venedor. Per això, és convenient comptar sempre amb l’assessorament d’un advocat, encara que el contracte s’estigui tramitant per la intermediació d’una agència immobiliària.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Foto de Pavel Danilyuk
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.