Demande de Devis (sans engagement)
Dentro de los derechos de adquisición preferente previstos en el Código Civil de Catalunya se encuentran los derechos de tanteo y retracto en la compraventa inmobiliaria.
Los derechos de tanteo y retracto en Catalunya son, en general, un mecanismo jurídico de adquisición preferente que permite a determinadas personas o administraciones públicas adquirir un bien inmueble antes que un tercero, o subrogarse en una compraventa ya realizada.
En esencia, se trata de dos derechos estrechamente vinculados :
Tales derechos pueden darse tanto sobre bienes muebles como inmuebles. En concreto en Catalunya, esta figura tiene una especial relevancia en la venta de bienes inmuebles, tanto en el ámbito privado (en el que entre otras transmisiones inmobiliaries estan aquellas sensibes en las que intervienen intereses de personas mayores vulnerables o con discapacidad), como en materia de vivienda pública y protección social.
Tal como hemos indicado al mencionar sus características esenciales, si bien ambos derechos de suelen mencionar de forma conjunta, existen entre ellos diferencias importantes, que es necesario conocer para poder ejercer la acción correspondiente en tiempo y forma.
Es importante destacar que el derecho de tanteo actúa antes de la venta. Esto implica que el propietario que se dispone a vender una finca, debe comunicar:
Una vez recibida la notificación, el titular del derecho de tanteo puede decidir si adquiere el inmueble en las mismas condiciones.
El derecho de tanteo puede ejercitarse aun cuando la transmisión de la finca sea en virtud de una subasta judicial o extrajudicial. En tal caso habrá que igualar el mejor precio ofrecido en la subasta.
El derecho de retracto, por el contrario, actúa después de la compraventa.
No siempre puede aplicarse, sólo cuando:
En estos casos, el titular del retracto puede sustituir al comprador y adquirir el inmueble.
De lo hasta ahora comentado es evidente que el titular del derecho de tanteo y retracto debe cumplir unos plazos estrictos. Dichos plazos dependen del tipo de derecho aplicable.
Con carácter general, el Código Civil de Catalunya establece:
Entre las incidencias más habituales relacionadas con el tanteo y retracto destacan:
Por este motivo, resulta esencial realizar una «due diligence» jurídica antes de cerrar cualquier operación inmobiliaria. Un pequeño error formal puede permitir el ejercicio del retracto.
Antes de comprar una vivienda en Catalunya, conviene en relación a los derechos de tanteo y retracto, entre otras, adoptar precauciones tales como:
Esto puede evitar retrasos, litigios y pérdidas económicas.
Muchos compradores descubren la existencia de limitaciones cuando la operación ya está avanzada, lo que puede retrasar la firma o incluso frustrar la compraventa.
El derecho de tanteo y retracto en Catalunya es una figura jurídica de gran importancia práctica, especialmente en el mercado inmobiliario. Su correcta aplicación afecta a propietarios, compradores, entidades financieras, inversores y administraciones públicas.
Conocer cómo funciona el tanteo y retracto permite evitar riesgos legales y garantizar la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias.
Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.
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