Una de las grandes preocupaciones actuales; en especial para los pequeños propietarios que alquilan una vivienda como parte de sus ingresos; es la de la ocupación ilegal de su propiedad. No sólo pierden sus ingresos, también existe la responsabilidad civil por daños causados por ocupantes ilegales.

Cuando se produce la ocupación no consentida de una vivienda, el titular de la misma, pasa a ser propietario no poseedor. No obstante, pese a verse privado de forma ilegal de su derecho de uso, mantiene una serie de responsabilidades respecto a terceras personas.

Responsabilidad civil del propietario de mantener las instalaciones de la vivienda

Existe, la responsabilidad de todo propietario, de un edificio o vivienda en régimen de propiedad horizontal, de mantenerla en debido estado de conservación. Se trata de una responsabilidad extracontractual o aquiliana derivada del mero hecho de ser propietario; de la obligación impuesta legalmente al propietario.

Esta obligación está recogida en el artículo 553.38 del Código Civil de Cataluña (CCCat ). Dicho artículo establece la obligación del propietario de conservar los elementos privativos y mantener en correcto estado los servicios e instalaciones.

Asimismo, el artículo 1907 del Código civil estatal tal responsabilidad del propietario. En el mismo se establece la responsabilidad por los daños que resulten de la ruina un edificio debida a la falta de las reparaciones necesarias.

Responsabilidad civil por daños causados por los inquilinos

Para determinar la responsabilidad civil por daños a terceros, se debe en primer lugar valorar la causa origen de dichos daños.

1- Daños causados por el estado de las instalaciones

La obligación de mantener la vivienda en correcto estado de conservación es independiente de que el propietario ocupe la misma o no.

Si se trata de una vivienda alquilada, si el propietario incumple la obligación de mantenimiento que le corresponde, responde frente a terceros de los daños que sufran, causados por el mal estado de las instalaciones. Así por ejemplo en el caso de que se produzcan filtraciones de agua de los pisos superiores a los inferiores.

2- Responsabilidad de los inquilinos por los daños causados

Los inquilinos responden igualmente por los daños que causen a terceros. El artículo 1910 CC establece la responsabilidad del ocupante. Según dicho artículo: «el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella; es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

Según la interpretación dada jurisprudencialmente a dicho artículo, en la definición de «cosas que se arrojen…», se incluyen tanto cosas sólidas como líquidas.

Así pues, el ocupante también responderá de los daños que se causen a un tercero, en su persona o en sus cosas. Se dará tal responsabilidad cuando el daño se cause por cualquier objeto sólido o líquido que caiga de la vivienda.

En este caso, el propietario no responde de los daños. Dicho artículo limita la responsabilidad exclusivamente al que por cualquier título habite en la vivienda como principal o cabeza de familia. En consecuencia, no incluye al que no la habita y excluye por tanto, al propietario-arrendador de la vivienda que no la ocupa.

No obstante, hay que tener en cuenta, que también podría exigírsele al propietario-arrendador, según las circunstancias, la responsabilidad extracontractual o aquiliana.

Responsabilidad civil por daños causados por ocupantes ilegales

El problema se presenta cuando el propietario es víctima de una ocupación ilegal y los ocupantes realizan actos que perjudican la propiedad de otros pisos.

Responsabilidad civil del propietario por la actuación de los okupas

Lo cierto es que no existe un criterio judicial uniforme, de quien responde por los actos de los «ocupas». Existen dos posturas:

– Responsabilidad del propietario

Por una parte, un sector de la doctrina considera que no deja de existir responsabilidad del propietario por los daños y perjuicios que se ocasionan; por ejemplo, siguiendo el ejemplo anterior, al propietario del piso inmediatamente inferior como consecuencia de las filtraciones que proceden del piso de su propiedad.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 18ª, de 05 de diciembre de 2019, entre otras, entiende que:

“las consecuencias de dicha ocupación no tienen por qué ser soportadas por terceros ajenos a la relación de la propiedad con los terceros ocupantes; y en cualquier caso quedarían, al alcance de la entidad demandada, el ejercicio de las acciones de responsabilidad procedentes contra los terceros ocupantes del inmueble; por más que las posibilidades de recuperar alguna cantidad fueron verdaderamente ilusorias dada la normal carencia de medios que los ocupantes ilegales suelen aducir; pero en cualquier caso lo que no es procedente es trasladar a terceros que ninguna relación tienen con la propiedad de la vivienda; y que tan sólo son propietarios del piso inmediatamente inferior las consecuencias del uso abusivo que un tercer ocupante pueda hacer de la vivienda.»

– Responsabilidad de los ocupantes ilegales

Otro sector considera que no puede imputarse al propietario la responsabilidad del daño en viviendas ocupadas por terceras personas sin su consentimiento. En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 16ª, de 10 de octubre de 2019, entre otras. Dicha resolución en referencia al artículo 1910 del Código Civil, entiende que:

«en el caso de los propietarios no ocupantes; únicamente podrá afirmarse su responsabilidad si se advierte en su actuación culpa o negligencia que justifique un pronunciamiento de responsabilidad conforme al art. 1.902 Cci…».

En este caso, se exige por este sector doctrinal la prueba de que los propietarios no ocupantes actuaron con diligencia para evitar el daño. Así, dicha sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, resuelve en favor del propietario. Entiende que se ha acreditado que fue «diligente en sus esfuerzos por recuperar la posesión y el control de la vivienda de autos y, por tanto, ninguna culpa tiene en los daños causados por los ocupantes del referido inmueble»

En resumen,

Si bien no existe un criterio unánime respecto de la responsabilidad civil por daños causados por ocupantes ilegales; esto es, si debe responder el propietario y reclamar de los ocupantes ilegales el resarcimiento de los daños; o si deben responder los propios ocupantes ilegales; lo que sí es unánime en todos los casos es que el propietario no haya sido negligente. Debe haber intentado recuperar la vivienda y efectuado las actuaciones precisas para evitar el daño.

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