Una de les grans preocupacions actuals; especialment per als petits propietaris que lloguen un habitatge com a part dels seus ingressos; és la de l’ocupació il·legal de la seva propietat. No només perden els seus ingressos, també hi ha la responsabilitat civil per danys causats per ocupants il·legals

Quan es produeix l’ocupació no consentida d’un habitatge, el titular del mateix passa a ser propietari no posseïdor. Tot i això, malgrat veure’s privat de forma il·legal del seu dret d’ús, manté una sèrie de responsabilitats respecte a terceres persones.

Responsabilitat civil del propietari de mantenir les instal·lacions de l’habitatge

Hi ha la responsabilitat de tot propietari, d’un edifici o habitatge en règim de propietat horitzontal, de mantenir-lo en degut estat de conservació. És una responsabilitat extracontractual o aquiliana derivada del simple fet de ser propietari; de l’obligació imposada legalment al propietari.
Aquesta obligació està recollida a l’article 553.38 del Codi civil català. Aquest article estableix l’obligació del propietari de conservar els elements privatius i mantenir en bon estat els serveis i les instal·lacions.

Igualment, l’article 1907 del Codi civil estatal estableix aquesta responsabilitat del propietari. En concret, estableix la responsabilitat pels danys que resultin de la ruïna d’un edifici, quan aquesta ruïna derivi de la manca de les reparacions necessàries.

Responsabilitat civil per danys causats pels llogaters

Per tal de determinar la responsabilitat civil per danys a tercers, cal en primer lloc valorar la causa origen dels danys esmentats.

1- Danys causats per l’estat de les instal·lacions

L’obligació de mantenir l’habitatge en correcte estat de conservació és independent que el propietari ocupi el mateix o no.

Si es tracta d’un habitatge llogat, si el propietari incompleix l’obligació de manteniment de les instal·lacions que li correspon, respon davant de tercers dels danys que pateixin causats pel mal estat de les instal·lacions. Així, per exemple, en el cas que es produeixin filtracions d’aigua dels pisos superiors als inferiors.

2- Responsabilitat dels llogaters pels danys causats

Els llogaters responen igualment pels danys que causin a tercers. L’article 1910 CC estableix la responsabilitat de l’ocupant. Segons aquest article: el cap de família que habita una casa o una part; és responsable dels danys causats per les coses que es llencin o caiguin des de la casa.

Segons la interpretació donada jurisprudencialment a aquest article, en la definició de “coses que es llencin…”, s’hi inclouen tant coses sòlides com líquides.

Així doncs, l’ocupant també respondrà dels danys que es causi a un tercer ja sigui a la seva persona o a les seves coses. Aquesta responsabilitat surgeix quan el dany sigui causat per qualsevol objecte sòlid o líquid que caigui de l’habitatge.

En aquest cas, el propietari no respon dels danys. L’article 1910 CC limita la responsabilitat exclusivament a la persona que per qualsevol títol habiti a l’habitatge com a principal o cap de família. En conseqüència, no inclou a qui no l’habita; exclou, per tant, el propietari-arrendador de l’habitatge que no l’ocupa.
No obstant això, cal tenir en compte, que també se li podria exigir al propietari-arrendador, segons les circumstàncies, la responsabilitat extracontractual o aquiliana.

Responsabilitat civil per danys causats per ocupants il·legals

El problema es presenta quan el propietari és víctima d’una ocupació il·legal i els ocupants fan actes que perjudiquen la propietat d’altres pisos.

Responsabilitat civil del propietari per l’actuació dels okupes

La veritat és que no hi ha un criteri judicial uniforme respecte de qui respon pels actes dels “ocupes”. Hi ha dues postures:

– Responsabilitat del propietari

D’una banda, un sector de la doctrina considera que no deixa d’existir responsabilitat del propietari pels danys i els perjudicis que s’ocasionen a tercers; per exemple, seguint l’exemple anterior, al propietari del pis immediatament inferior com a conseqüència de les filtracions que procedeixen del pis de la propietat.

En aquest sentit la sentència de l’Audiència Provincial de Madrid, secció 18a, de 05 de desembre de 2019, entre d’altres, entén que:

“las consecuencias de dicha ocupación no tienen por qué ser soportadas por terceros ajenos a la relación de la propiedad con los terceros ocupantes; y en cualquier caso quedarían, al alcance de la entidad demandada, el ejercicio de las acciones de responsabilidad procedentes contra los terceros ocupantes del inmueble; por más que las posibilidades de recuperar alguna cantidad fueron verdaderamente ilusorias dada la normal carencia de medios que los ocupantes ilegales suelen aducir; pero en cualquier caso lo que no es procedente es trasladar a terceros que ninguna relación tienen con la propiedad de la vivienda; y que tan sólo son propietarios del piso inmediatamente inferior las consecuencias del uso abusivo que un tercer ocupante pueda hacer de la vivienda.”

– Responsabilitat dels ocupants il·legals

Un altre sector considera que no es pot imputar al propietari la responsabilitat del dany en habitatges ocupats per terceres persones sense el seu consentiment.

En aquest sentit, l’Audiència Provincial de Barcelona, ​​secció 16a, de 10 d’octubre del 2019, entre d’altres. Aquesta resolució en referència a l’article 1910 del Codi civil entén que:

“en el cas dels propietaris no ocupants; únicament es pot afirmar la seva responsabilitat si s’adverteix en la seva actuació culpa o negligència que justifiqui un pronunciament de responsabilitat conforme a l’art. 1.902 Cci…”.

En aquest cas, aquest sector doctrinal exigeix ​​la prova que els propietaris no ocupants van actuar amb diligència per evitar el dany. Així, aquesta sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona resol a favor del propietari. Entén que s’ha acreditat que va ser “diligent en els seus esforços per recuperar la possessió i el control de l’habitatge de cotxes i, per tant, cap culpa no té en els danys causats pels ocupants del referit immoble”

En resum,

Si bé no hi ha un criteri unànime respecte de la responsabilitat civil per danys causats per ocupants il·legals; és a dir, si ha de respondre el propietari i reclamar dels ocupants il·legals el rescabalament dels danys; o si han de respondre els mateixos ocupants il·legals; el que sí que és unànime en tots els casos és que el propietari no hagi estat negligent. Ha d’haver intentat recuperar l’habitatge i fer les actuacions necessàries per evitar el dany.

Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.

Foto de Nicky Manosalva