Demande de Devis (sans engagement)
Quan varis germans hereten un habitatge, sorgeixen qüestions jurídiques sobre la seva gestió, ús i possible transmissió. Conèixer les opcions legals disponibles permet prevenir conflictes, protegir els drets dels copropietaris i facilitar una decisió consensuada..
L’herència d’un habitatge entre varis germans és una situació freqüent que pot generar dubtes jurídics i, en alguns casos, conflictes entre els copropietaris.
Vegem-ne un supòsit: mor el progenitor vidu que deixa 4 fills majors d’edat hereus legítims per herència sense testament. Un dels fills viu des de la seva infància a la casa heretada. Com queda la titularitat i l’ús de l’immoble?.
En primer lloc, cal destacar que es tracta d’una situació que es dona amb força freqüència en el cas de successió intestada. Tot i això, també es dona quan hi ha un testament en què no s’ha previst una situació de conflictivitat.
En segon lloc, entrant ja en el supòsit comentat, després de l’obertura de la successió d’una persona que no ha fet testament, són legítims hereus els 4 fills a parts iguals. En haver a l’herència un habitatge aquest passa en règim de copropietat a tots els fills. Quan quatre germans hereten un immoble, es dona una situació que planteja importants implicacions jurídiques, econòmiques i personals. Tots adquireixen drets sobre la propietat en proporció a la quota hereditària que els correspongui, la qual cosa implica que les decisions sobre el seu ús, administració o transmissió han d’ajustar-se a la normativa vigent i, preferentment, adoptar-se de manera consensuada.
Fins que no es formalitza la partició i adjudicació de l’herència, l’immoble forma part de la comunitat hereditària. Un cop adjudicat als hereus, aquests passen a ser copropietaris de l’habitatge en règim de comunitat ordinària, amb els drets i obligacions inherents a aquesta situació.
Aquesta cotitularitat implica que cap dels germans és propietari exclusiu d’una part concreta de l’immoble, sinó d’una quota ideal sobre el conjunt del bé. Per aquest motiu, les decisions rellevants requereixen el compliment de les regles legals aplicables i, sempre que sigui possible, l’acord entre tots els copropietaris.
Des d´un punt de vista pràctic, la copropietat de l´immoble pot oferir avantatges com són la conservació del patrimoni familiar o la possibilitat d´obtenir rendibilitat mitjançant el lloguer de l´immoble. Això no obstant, també pot generar conflictes quan els interessos dels hereus difereixen. És habitual que es produeixi el dilema entre si vendre o llogar el pis heretat. Això és, que els hereus tinguin diferents necessitats de liquiditat, i mentre alguns vulguin mantenir l’habitatge pel seu valor sentimental, altres prefereixin vendre’l per obtenir liquiditat. Aquestes discrepàncies poden dificultar la gestió del bé i endarrerir la presa de decisions.
Tanmateix, cal tenir en compte que els copropietaris comparteixen tant els drets com les obligacions derivades de la tinença de l’immoble. Això inclou el pagament d’impostos, despeses de comunitat, manteniment i possibles reparacions, en proporció a la participació de cadascú. La manca d’acord sobre aquestes qüestions pot derivar en situacions de tensió i fins i tot en procediments judicials.
En el supòsit que un habitatge sigui heretat pels quatre germans en el supòsit comentat, aquest passa a integrar la comunitat hereditària o, un cop adjudicat, una situació de cotitularitat en règim de comunitat ordinària. Les decisions relatives a l’ús, l’administració o la disposició de l’immoble han d’adoptar-se d’acord amb la normativa aplicable i, preferentment, mitjançant el consens entre tots els copropietaris. Les alternatives més habituals són:
Els germans poden decidir conservar l’habitatge en proindivís. Aquesta opció és habitual quan l’immoble té un valor sentimental o es preveu una futura revalorització. En aquest cas, és recomanable regular mitjançant un acord les despeses de manteniment, els impostos, les obres necessàries i el règim d’utilització de l’habitatge.
L’arrendament permet obtenir una rendibilitat periòdica mentre es manté la propietat. Els ingressos i les despeses derivades del lloguer s’han de distribuir entre els copropietaris d’acord amb les seves quotes de participació, així com les obligacions fiscals corresponents.
Quan un dels hereus té interès a conservar la propietat, és possible adjudicar-li l’habitatge mitjançant la compensació econòmica de la resta de copropietaris. Aquesta alternativa evita la venda a tercers i permet extingir la situació de comunitat de manera pactada.
La venda és, sovint, la solució més senzilla quan cap dels germans vol mantenir la propietat. Un cop formalitzada la transmissió, el preu obtingut es reparteix entre els hereus segons la quota que els correspongui, després de satisfer les despeses i tributs aplicables.
Els desacords són relativament habituals en les herències. Quan no és possible arribar a una solució consensuada, l’ordenament jurídic permet que qualsevol copropietari sol·liciti l’extinció de la comunitat. Si l’habitatge és indivisible o la seva divisió el desmereix notablement, la solució acostuma a consistir en la seva adjudicació a un dels copropietaris amb compensació econòmica als altres o, si això no és possible, en la venda de l’immoble i el repartiment del seu valor.
Abans d’iniciar un procediment judicial, resulta altament recomanable explorar vies de negociació ja que aquestes solen reduir els costos econòmics i emocionals associats als conflictes familiars.
Mentre es decideix què fer amb l’habitatge, hi pot haver un dels cohereus que decideixi fer servir l’habitatge en exclusiva, ja sigui perquè ja hi residia abans de la mort del causant, o perquè decideix instal·lar-se posteriorment. Pot fer-ho? Doncs bé, la resposta general és que no. Mentre l’habitatge pertanyi a diversos hereus, cap d’ells es pot atribuir unilateralment l’ús exclusiu de l’immoble.
Cap cohereu no pot atribuir-se l’ús exclusiu d’un bé pertanyent a la comunitat hereditària, ja que això constitueix una extralimitació del dret de possessió i un perjudici injustificat per a la resta. Des d’un punt de vista jurídic, tots els cohereus mantenen els mateixos drets sobre l’immoble heretat en proporció a la seva quota hereditària. Per això, el fet que l’hereu ocupant residís a l’habitatge heretat amb la tolerància del titular, no li atorga més drets de propietat que els que li corresponguin per l’herència. La utilització exclusiva només serà legítima quan:
En absència de les circumstàncies especials esmentades, qualsevol hereu té dret a utilitzar l’immoble segons la seva quota de participació i respectant els drets dels altres copropietaris.
L’al·legació d’una convivència perllongada des de la infància, l’empadronament continuat i l’arrelament familiar o la tolerància durant la vida del causant no són suficients per tenir un dret preferent als altres cohereus. No són oposables a qui ostenta, com a cohereu, drets d’utilització del bé tret que es tingui, com hem dit, un títol que permeti aquesta utilització exclusiva i excloent.
A la pràctica processal s’acostuma a instar l’acció de desnonament en precari per recuperar la possessió de l’habitatge heretat utilitzat de forma exclusiva i excloent per un sol dels cohereus.
Es tracta d’una acció dins l’àmbit de la protecció possessòria dels béns comuns de l’herència que s’ha anat desenvolupant jurisprudencialment. La doctrina del Tribunal Suprem reconeix el dret de cada cohereu a utilitzar els béns comuns i considera il·legítima l’ocupació que exclou els altres cohereus.
Consegüentment, s’admet per aquest Tribunal l’acció de desnonament per precari entre cohereus quan un s’apropia en exclusiva d’un bé hereditari durant la indivisió. Així doncs, tal com vam indicar en comentar el desnonament per precari entre cohereus, durant el període d’indivisió de l’herència anterior a la partició, l’acció de desnonament per precari d’un hereu es fonamenta precisament en el títol que tots els cohereus ostenten per posseir els béns hereditaris per la condició de partícips a la comunitat hereditària. Títol que, com hem dit, no legitima la possessió exclusiva i excloent d’un bé comú per un dels cohereus.
Qualsevol cohereu està legitimat activament per exercitar l’acció en benefici de la comunitat hereditària, contra el cohereu que ocupa de manera exclusiva un bé comú, privant els altres del seu ús. Ara bé, l’èxit de la pretensió depèn de l’examen de les circumstàncies de cada cas. L’acció s’exercita en benefici de la comunitat hereditària, no per atribuir l’ús exclusiu de l’immoble al demandant.
Els principals requisits per a l’exercici de l’acció de desnonament per precari del cohereu són:
Com a conseqüència lògica dels requisits necessaris per exercir l’acció, aquesta no prosperarà si el cohereu demandat acredita que té un títol que legitima el seu ús exclusiu de l’immoble. Exemples de títols vàlids, que cal analitzar en cada cas són, poden ser:
Un habitatge heretat entre germans pot generar dubtes sobre la seva gestió, venda o ús. Conèixer les opcions jurídiques disponibles permet prendre decisions informades, evitar conflictes entre hereus i protegir els interessos de tots els copropietaris. Cal valorar tant els aspectes jurídics com els interessos personals de cada hereu. Assolir un acord és, en la majoria dels casos, la solució més eficient, ja que evita conflictes i en redueix els costos. Quan el consens no és possible, l’ordenament jurídic ofereix mecanismes per posar fi a la situació de copropietat amb totes les garanties legals.
En cas docupació exclusiva i excloent d’un dels cohereus, aquesta ocupació exclusiva no el converteix en propietari únic ni li atorga un dret preferent sobre l’immoble. Els altres cohereus poden exigir el respecte dels seus drets. Per exemple, poden acordar una compensació econòmica per l’ús exclusiu. Si no és possible assolir un acord, poden bé sol·licitar la divisió o venda de l’habitatge, bé recuperar-ne l’ús per a la comunitat hereditària. Una acció judicial eficaç és la del desnonament per precari, sempre que es donin determinats requisits que cal analitzar en cada cas.
Davant de situacions de conflicte hereditari, és aconsellable actuar de forma ràpida. Tanmateix, atès que cada cas té les seves pròpies peculiaritats, és convenient comptar amb assessorament jurídic especialitzat per evitar litigis perllongats i protegir el patrimoni familiar, especialment quan hi ha discrepàncies entre els hereus o quan cal valorar les conseqüències fiscals i patrimonials de cada alternativa.
Una planificació jurídica adequada permet protegir els interessos de tots els copropietaris, reduir el risc de litigis i facilitar una gestió eficient de l’habitatge heretat.
Vegem com resoldre alguns dels dubtes més comuns a l’herència d’un habitatge per diversos germans.
No. Si l’habitatge pertany a diversos hereus, impedir l’accés als altres copropietaris pot vulnerar els drets i generar responsabilitats legals.
No necessàriament. Llevat que hi hagi un títol jurídic específic que li atorgui un dret d’ús, continua sent copropietari en les mateixes condicions que els altres hereus. La mera tolerància d’ús en vida del causant no atorga un dret d’ús preferent.
En determinades circumstàncies, sí. La viabilitat de la reclamació dependrà de factors com l’oposició dels altres hereus, l’existència de requeriments previs i les circumstàncies concretes del cas
La venda voluntària de l’immoble requereix l’acord dels copropietaris. Tanmateix, qualsevol d’ells pot sol·licitar judicialment l’extinció de la comunitat quan no sigui possible mantenir la copropietat.
Sí. Un dels hereus pot adjudicar-se l’immoble sempre que compensi econòmicament la resta dels copropietaris en funció de la quota que els correspongui.
Amb caràcter general, les despeses de conservació, manteniment, impostos i altres càrregues de l’immoble han de ser assumides pels copropietaris en proporció a la seva quota de participació, llevat que hagin pactat una altra distribució.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Imatge d’ uh_yeah_20101995 a Pixabay
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.