Segons la jurisprudència relativa al dret de retracte de copropietaris en l’adjudicació d’immoble en subhasta pública, es pot exercir el retracte a les adjudicacions immobiliàries.

Taula de continguts

• 1. El retracte de comuners com a mecanisme de protecció entre copropietaris
• 2. La comunitat de béns immobiliària
• 3. El dret de tanteig i retracte entre comuners
  • 3.1. El dret de tanteig sobre la copropietat de l’immoble
  • 3.2. El dret de retracte
• 4. Què passa si s’adjudica la part copropietat d’un comuner en subhasta pública?
  • Jurisprudència catalana sobre el retracte de comuners, amb efectes directes a la pràctica jurídica immobiliària.
  • 4.1. La naturalesa del dret de retracte
  • 4.2. Moment de naixement del dret de retracte en l’adjudicació en subhasta pública
• 5. Conclusions: el retracte de copropietaris a subhasta pública d’immoble com a garantia de cohesió

1. El retracte de comuners com a mecanisme de protecció entre copropietaris

El dret de tanteig i retracte entre comuners, també anomenat retracte de copropietaris, és una institució essencial del dret civil. La seva finalitat és protegir l’estabilitat de la comunitat de propietaris, evitant l’entrada de tercers aliens. Consisteix en un dret preferent dels comuners -en la seva condició de copropietaris– d’adquirir amb caràcter preferent la part indivisa transmesa per un altre comuner.

2. La comunitat de béns immobiliària

Hi ha comunitat immobiliària quan un immoble pertany pro indivís a diverses persones. El Codi Civil de Catalunya (CCCat) estableix que hi ha comunitat “quan dues o més persones comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d’un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni” (article 551-1). Per exemple, és el cas d’una casa o un pis heretat per diversos germans.

3. El dret de tanteig i retracte entre comuners

Mitjançant el dret de tanteig i retracte els comuners poden adquirir la part que un dels cotitulars vol vendre a un tercer. Consisteix, doncs, en un dret d’adquisició preferent a favor dels altres copropietaris de l’immoble.

Si bé es tracta d’un dret d‘adquisició preferent, aquest dret no inclou variar les condicions de compra. S’ha d’exercir per igual preu i condicions que les convingudes pel comuner amb un tercer. Conseqüentment, els cotitulars que pretenen vendre han de notificar als altres cotitulars, fefaentment, la decisió d’alienar i les circumstàncies de la transmissió. Es protegeix, així, el titular del dret d’adquisició preferent de possibles transmissions no comunicades per part del venedor.

El dret de tanteig i retracte s’aplica només en cas de transmissió onerosa (compravenda, dació en pagament, etc.). No s’aplica al cas de transmissió lucrativa com seria el cas d’una donació o d’una herència.

3.1. El dret de tanteig sobre la copropietat de l’immoble

El dret de tanteig suposa la facultat d’adquirir el bé a transmetre abans de que s’executi l’alienació o la venda de l’immoble. El termini per exercir el dret de tanteig és d’un mes d’acord amb el dret civil català. Aquest termini comença des del moment en què es fa la notificació pel copropietari que vol vendre.

El dret de tanteig incorpora al seu torn el dret de retracte

3.2. El dret de retracte

El retracte és la facultat d’adquirir el bé que es té en copropietat un cop ja s’ha transmès a un tercer. Així, doncs, el dret de retracte neix una vegada ja ha tingut lloc la transmissió. Inclou els supòsits en què no s’ha efectuat la notificació i els supòsits en què la transmissió s’efectua sense respectar les condicions notificades. És a dir, es ven per un preu o en circumstàncies diferents de les que consten a la notificació. En el retracte, el cotitular que exerceix aquest dret se subroga en la posició del tercer adquirent en els mateixos termes i condicions. El retracte es pot exercir en el termini de tres mesos. El còmput del termini depèn del supòsit en concret i pot ser:

• des del moment en què els altres cotitulars tenen coneixement de la venda i de les circumstàncies,
• des de la data en què s’inscriu la transmissió al registre de la propietat corresponent.

4. Què passa si s’adjudica la part copropietat d’un comuner en subhasta pública?

La titularitat d’una part indivisa d’una finca és un dret embargable. Això significa que en el cas que un cotitular tingui deutes la seva participació por ésser embargada. La conseqüència és que es dona accés a un tercera la comunitat. Posem per exemple que es tramita contra un cotitular un expedient administratiu (embargament per deutes d’Hisenda o de la Seguretat Social, etc.). Si s’ embarga i subhasta en pública subhasta la porció de titularitat, s’introdueix a la comunitat el tercer adquirent. Poden en aquest cas els altres comuners exercir el dret de retracte?

Jurisprudència catalana sobre el retracte de comuners, amb efectes directes a la pràctica jurídica immobiliària.

Segons la doctrina i jurisprudència catalanes, la resposta és que sí, en base essencialment a 2 elements, i sempre que es compleixin els requisits i terminis exigits pel codi civil. D’una banda, es té en compte la naturalesa del dret de retracte. D’altra banda, el moment que es produeix la venda.

4.1. La naturalesa del dret de retracte

Tal com hem exposat, el retracte legal és un dret real d’adquisició. Per això, s’entén que implica el dret a subrogar-se en el lloc de qui adquireix i en les mateixes condicions estipulades al contracte. Així doncs, el comuner retraent no impedeix la transmissió, sinó que se subroga a la posició del comprador en igualtat de condicions. Aquesta naturalesa del retracte evita que s’interpreti com un obstacle a la lliure circulació de béns i el converteix en una eina d’equilibri entre copropietaris.

4.2. Moment de naixement del dret de retracte en l’adjudicació en subhasta pública

Segons la jurisprudència, el dret de retracte neix amb l’aprovació judicial de la subhasta. Aquest és el moment en què es perfecciona l’adjudicació i es produeix la transmissió de la quota de propietat. Des d’aquest moment, el copropietari retraent pot exercitar el dret de subrogació. Amb l’aprovació del remate i la subsegüent adjudicació al rematant de la finca subhastada, s’opera la consumació del contracte.
És un supòsit de lliurament simbòlic o “traditio ficta”. Això vol dir que la venda es consumeix amb l’aprovació del remate (títol) i l’adjudicació al rematant de la finca adjudicada (mode). No cal la tradició o entrega ja que s’entén produïda de forma simbòlica.

5. Conclusions: el retracte de copropietaris a subhasta pública d’immoble com a garantia de cohesió

El retracte de copropietaris a subhasta pública d’immoble és un instrument jurídic d’equilibri entre copropietaris. Garanteix la continuïtat patrimonial de la comunitat i reforça la seguretat jurídica del trànsit immobiliari a Catalunya. En definitiva es conclou de la doctrina catalana sobre el tanteig i retracte de comuners, amb efectes directes a la pràctica jurídica immobiliària:

• El retracte és una facultat inherent al copropietari, que assegura la cohesió i estabilitat de la comunitat.
• El retracte de comuners es pot exercir davant de vendes o adjudicacions forçoses.
• El dret neix amb l’aprovació de la subhasta, no amb la inscripció registral.
• L’exercici del dret de retracte requereix consignar el preu complet dins el termini legal.

Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.

Imatge de Carlos Figarella a Pixabay