Demande de Devis (sans engagement)
En una reciente sentencia de fecha 14 de junio de 2024, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina respecto del cómputo del plazo de prescripción de la acción para reclamar judicialmente la restitución de los gastos en relación a los préstamos hipotecarios con consumidores.
La solicitud de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda es uno de los supuestos más habituales. Incluso puede ser motivo de rescisión de la compraventa de inmueble la denegación de la hipoteca por la entidad financiera.
Esta necesidad de obtener financiación ha llevado a no pocos abusos, que se han ido rectificando via judicial. Han contribuido a ello las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
El 25 de enero de 2024 el TJUE, resolviendo peticiones prejudiciales planteadas por la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó una sentencia relativa a los gastos hipotecarios. Según dicha sentencia, todas las personas que hayan firmado o cancelado su hipoteca antes de junio de 2019, pueden reclamar la devolución de tales gastos.
Dichos gastos deben ser los considerados abusivos y nulos por el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de diciembre de 2015. Se trata de gastos tales como la escritura de constitución o de cancelación del préstamo hipotecario, los de la Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, los de gestoría, los de tasación, el 50% de los de notaria ya que deben repartirse de forma equitativa entre la entidad bancaria y el prestatario, los gastos de comisión de apertura y el interés legal. En cuanto al Impuesto de Actos jurídicos documentados en hipotecas posteriores al 10 de noviembre de 2018 los tiene que asumir la entidad bancaria.
La acción de declaración de nulidad de la cláusula de gastos es imprescriptible. No obstante ello, hay que tener en cuenta que sí prescribe el derecho de reclamar la devolución. Es decir, prescribe el ejercicio de la acción para reclamar la devolución de las cantidades indebidamente abonadas en concepto de gastos. Si se está dentro del plazo para reclamar la devolución de los gastos, depende de cada circunstancia en concreto. Pero si es importante conocer qué normativa se aplica, que és la doctrina fijada por el Tribunal Supremo que comentamos.
A los efectos de conocer si se está dentro del término para ejercer la acción restitución, destacamos, resumidamente, dos aspectos relevantes de dicha resolución:
El Recurso de Casación, base de la sentencia del Tribunal Supremo comentada, obedecía a la existencia de jurisprudencia contradictoria. Diversas audiencias Provinciales, la de Barcelona, la de Girona y la de Lugo, divergían en la normativa y el «dies a quo«. Es decir, en la determinación del inicio del cómputo del plazo prescriptivo del ejercicio de la acción de restitución de los gastos hipotecarios. En concreto, si se aplica lo previsto en el artículo 1969 del Código Civil común o en el artículo 121.23 del Código Civil de Cataluña.
Según el Tribunal Supremo el precepto aplicable es el artículo 1969 del Código Civil común.
Remite dicha resolución al Auto de 26 de noviembre de 2020 dictado por la misma Sala del Tribunal Supremo. En dicho Auto, en su Fundamento de Derecho Tercero, apartado 3) dice:
«podemos concluir que un procedimiento judicial en el que se dirimen la nulidad de una condición general de la contratación, en el marco de un contrato de préstamo bancario de dinero con consumidores, las consecuencias de esa nulidad y, derivadamente, el plazo de ejercicio de la acción restitutoria y cuál es el día inicial para su cómputo, se rige por la normativa estatal y no por la autonómica.»
En cuanto al día inicial del cómputo del plazo de prescripción, tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo fija la doctrina de que:
El día inicial del plazo de prescripción será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos. No obstante, no se incluyen los casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva.
El Tribunal Supremo resuelve definitivamente que, en el cómputo del plazo de prescripción de la acción para reclamar la restitución de las cantidades indebidamente abonados como consecuencia de la aplicación de una claúsula de gastos hipotecarios, la normativa sustantiva que debe aplicarse es la del Código Civil común, y que el inicio del plazo de prescripción será desde que hubiera recaído sentencia firme, a no ser que la entidad bancaria pueda acreditar que, en el marco de sus relaciones contractuales, el consumidor pudo conocer en una fecha anterior que la cláusula de gastos era abusiva.
Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.
Foto de Alena Darmel
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