La práctica general en la compraventa de inmuebles es que el comprador tenga que solicitar financiación a la entidad bancaria para tener el capital suficiente para la compra. Tal financiación acostumbra a ser mediante préstamo hipotecario. Pues bien, la legislación inmobiliaria catalana tiene prevista la posibilidad de rescisión de compraventa de un inmueble por denegación de hipoteca.

Compra de un inmueble con préstamo hipotecario

Si bien en la mayoría de los casos, la compra de un inmueble se realiza previa solicitud de un préstamos hipotecario a la entidad bancaria, no siempre quien solicita tal financiación cumple los requisitos que se le exigirán por la entidad bancaria. El banco previamente a conceder un préstamo realizará un perfil del solicitante para evaluar el riesgo, y para ello solicitará y analizará la documentación apropiada según las circunstancias del solicitante.

Si, finalmente, no se concede la hipoteca, el comprador puede perder la oportunidad de adquirir la finca elegida, de la que en muchas ocasiones se habrá asegurado su compra en tanto tramitaba la petición de hipoteca mediante el contrato de arras, contrato de reserva o compraventa privada.

Requisitos para pedir hipoteca para la compra de un inmueble en España

Los requisitos para solicitar un préstamo hipotecario son esencialmente de solvencia, pues el banco, previo a determinar si concede finalmente el préstamo hipotecario ,realiza un perfil de solvencia y financiero que, dentro de los límites y condiciones impuestos por el Banco de España para la concesión de los préstamos, varía según la entidad bancaria.

Como norma general, los requisitos para pedir una hipoteca son:

– Que el solicitante disponga ya de una parte del precio de la vivienda que quiere comprar

La financiación mediante hipoteca no supera el 80% del valor de la compraventa si se trata de nueva vivienda y el 70 % si de segunda vivienda. No suelen cubrir los gastos asociados a la compra, como son los impuestos, o gastos de notaria, Registro, etc.

– Que el solicitante tenga ingresos suficientes para pagar las cuotas hipotecarias

No hay que olvidar que el banco presta el dinero para generar dinero. Por ello, quiere asegurarse de que se le devolverán el dinero prestado y los intereses pactados. En consecuencia, lógicamente uno de los factores que valora es si el solicitante o solicitantes, tienen unos ingresos que superen el 30-35% del importe de las cuotas de la hipoteca. Es el porcentaje máximo recomendado por el Banco de España.

También valorará la procedencia de los ingresos:

• Si los ingresos del solicitante proceden de un trabajo estable, el banco tendrá mayor garantía de cobro de las cuotas durante el plazo acordado de devolución del préstamo hipotecario.

• Si el solicitante es un autónomo o empresario, el banco valorará que sea propietario de un negocio que tenga viabilidad y beneficios recurrentes durante los dos últimos años.

– Que el solicitante de la hipoteca tenga un buen historial crediticio sin impagos

Finalmente, la entidad bancaria revisará el historial crediticio del solicitante del crédito. Ello puede hacerse a través del CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España y de los listados de morosos como ASNEF o RAI. Si existen impagos de cuotas de otros préstamos se rechaza la solicitud.

Documentación para solicitar una hipoteca inmobiliaria

Para realizar el perfil del solicitante antes expuesto, el banco solicitará diversa documentación según las circunstancias de dicho solicitante, si es persona física, si es autónomo o si es una sociedad.

Con carácter general, la documentación será:

• identificación del solicitante: NIF o NIE o pasaporte en caso de ser extranjero.
• identificación de la operación: por ejemplo, el contrato de arras, en caso de haberse firmado
• solvencia:
  • Persona Física:
    • Declaración del IRPF del último año.
    • Extractos bancarios recientes.
    • Vida laboral actualizada.
    • Contrato laboral y nóminas de los últimos meses
    • Escrituras de otros inmuebles, en caso de poseerlos, y los recibos del pago de los préstamos si están adquiridos con financiación aún vigente.
    • Contrato de arrendamiento si el actual domicilio del solicitante es alquilado, y últimos recibos del alquiler.
  • Autónomo:
    • Declaración del IVA (anual del año anterior y trimestrales del año en curso).
    • Declaración del IRPF (anual y pagos fraccionados).
    • Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.
  • Sociedades:
    • Impuesto de Sociedades del último ejercicio
    • Impuestos del año de la solicitud (IVA, Impuesto de Sociedades)
    • Balance de situación

¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?.

En la práctica habitual, cuando se ha encontrado la finca deseada, en el interín de solicitar la hipoteca se firma entre el comprador y el vendedor un acuerdo previo, como un contrato de arras o un contrato de reserva.

Si finalmente la entidad bancaria no concede al comprador el préstamo hipotecario para pagar el precio de la compraventa, se plantea la imposibilidad de cumplimiento por parte de éste, de la obligación de pago asumida en el documento previo firmado, lo que conlleva las inevitables consecuencias jurídicas.

Rescisión del contrato de compraventa de inmueble por denegación de hipoteca

Si la compraventa es de un inmueble que se encuentra en Catalunya, se le aplica la legislación civil catalana que faculta al comprador a desistir del contrato de compraventa del inmueble si se encuentra con que la entidad bancaria no se concede el préstamo hipotecario solicitado (art. 621-49 CCCat). Este artículo, que se entiende aplicable también a los documentos previos como el contrato de arras o el de reserva, faculta a la resolución del contrato firmado.

Requisitos para la rescisión del contrato por denegación de hipoteca

Para poder ejercer la facultad de desistimiento del contrato por parte del comprador, se precisa:

– Que el contrato de compraventa sea con financiación del precio

El redactar el contrato de compraventa el abogado debe prever que la financiación del precio se realiza por una entidad de crédito, haciéndolo constar así en el contrato. Con ello, el vendedor sabe que el contrato está supeditado a la concesión de financiación por una entidad crediticia al comprador para que éste pueda abonar el precio.

– Justificación documental de la denegación de concesión de préstamo hipotecario

El comprador, salvo pacto en contrario, debe justificar documentalmente, dentro del plazo que se haya acordado en el contrato, que existe la negativa de la entidad crediticia designada, de concederle la financiación o la de aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que, en su caso, ya estuviera gravando el inmueble.

En cuanto al plazo para acreditar tal denegación, en el contrato de compraventa las partes pueden acordar libremente el plazo para notificar y justificar la denegación de la financiación solicitada. Para fijar este plazo deben seguirse criterios razonables para que el término que se fije garantice que el comprador pueda ejercer efectivamente su derecho de acreditar la negativa de la entidad crediticia. Este es el criterio que judicialmente se seguirá en caso de reclamación judicial si no existe plazo pactado.

– Buena fe del comprador del inmueble

Es importante que el comprador mantenga una actitud de colaboración en la entrega de la documentación solicitada por la entidad bancaria para la valoración previa, que antes hemos comentado. Ello porque, para poder ejercer el derecho de desistimiento, la denegación por la entidad crediticia no debe ser debida a la negligencia del comprador, como podría ser, por ejemplo, el hecho de que el comprador no haya facilitado la documentación solicitada.

Consecuencias del desistimiento por falta de concesión de hipoteca

Respecto del vendedor: El desistimiento del comprador obliga al vendedor a devolver el precio que le hubiera sido entregado por el comprador, y, si procede, caso de haberse otorgado, el importe entregado en concepto de reserva, o de arras penitenciales.

Respecto del comprador: Su desistimiento le obliga a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria. Es decir, de la protección que la legislación hipotecaria concede al tercero de buena fe. Así pues, si por ejemplo, pese a la falta de financiación se hubiera vendido el inmueble a un tercero de buena fe que hubiera inscrito su compra en el Registro de la Propiedad.

Conclusión

En definitiva, la compraventa de un inmueble precisa de distintos actos que tienen que estar encadenados entre ellos para la consecución de un buen fin y no quedar perjudicado en el caso de que, firmado el contrato previo, finalmente el banco no conceda la hipoteca solicitada para poder pagar el precio del inmueble.

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