Civil, Immobiliari i Patrimoni, Varis
Prescripció de la reclamació de despeses hipotecàries. Doctrina del Tribunal Suprem
En una sentència recent de data 14 de juny de 2024, el Tribunal Suprem ha fixat doctrina respecte del còmput del termini de prescripció de la reclamació de despeses hipotecàries en relació amb els préstecs hipotecaris amb consumidors.
Table of Contents
- De la nul·litat de la clàusula de despeses hipotecàries
- Doctrina fixada per la Sentència del Tribunal Suprem de 16 de juny de 2024
- Resum
De la nul·litat de la clàusula de despeses hipotecàries
La sol·licitud d’un préstec hipotecari per adquirir un habitatge és un dels supòsits més habituals. Fins i tot pot ser motiu de rescissió de la compravenda d’immoble la denegació de la hipoteca per l’entitat financera.
Aquesta necessitat d’obtenir finançament ha portat a no pocs abusos que s’han anat rectificant via judicial. Hi han contribuït les resolucions del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE).
El 25 de gener del 2024 el TJUE, resolent peticions prejudicials plantejades per l’Audiència Provincial de Barcelona, va dictar una sentència relativa a les despeses hipotecàries. Segons aquesta sentència, totes les persones que hagin signat o cancel·lat la hipoteca abans de juny de 2019, poden reclamar la devolució de les despeses hipotecàries.
Aquestes despeses han de ser les considerades abusives i nul·les pel Tribunal Suprem en sentència de 23 de desembre de 2015. Es tracta de despeses com ara l’escriptura de constitució o de cancel·lació del préstec hipotecari, les de la inscripció de la hipoteca al Registre de la Propietat, els de gestoria, els de taxació, el 50% dels de notària- ja que s’han de repartir de manera equitativa entre l’entitat bancària i el prestatari, les despeses de comissió d’obertura i l’interès legal. Quant a l’impost d’actes jurídics documentats en hipoteques posteriors al 10 de novembre de 2018, els ha d’assumir l’entitat bancària.
L’acció de nul·litat de la clàusula de despeses és imprescriptible, però sí que ho és l’acció per reclamar-ne la restitució.
L’acció de declaració de nul·litat de la clàusula de despeses és imprescriptible. No obstant això, cal tenir en compte que sí que prescriu el dret de reclamar la devolució. És a dir, prescriu l’exercici de l’acció per reclamar la devolució de les quantitats abonades indegudament en concepte de despeses. Si s’està dins del termini per reclamar la devolució de les despeses, depèn de cada circumstància concreta. Però si és important conèixer quina normativa s’aplica, què és la doctrina fixada pel Tribunal Suprem que comentem.
Doctrina fixada per la Sentència del Tribunal Suprem de 16 de juny de 2024
Als efectes de conèixer si s’està dins del terme per exercir l’acció restitució, destaquem, resumidament, dos aspectes rellevants de la resolució esmentada:
Doctrina del Tribunal Suprem sobre la normativa aplicable a la prescripció de la reclamació de despeses hipotecàries
El Recurs de Cassació, base de la sentència del Tribunal Suprem comentada, obeïa a l’existència de jurisprudència contradictòria. Diverses audiències provincials, la de Barcelona, la de Girona i la de Lugo, divergien sobre la normativa i el «dies a quo». És a dir, a la determinació de l’inici del còmput del termini prescriptiu de l’exercici de l’acció de restitució de les despeses hipotecàries. En concret, si s’aplica el que preveu l’article 1969 del Codi civil comú o l’article 121.23 del Codi civil de Catalunya.
Segons el Tribunal Suprem, el precepte aplicable és l’article 1969 del Codi civil comú.
Remet aquesta resolució a la interlocutòria de 26 de novembre de 2020 dictada per la mateixa Sala del Tribunal Suprem. En aquesta interlocutòria, en el seu fonament de dret tercer, apartat 3) diu:
«podem concloure que un procediment judicial en què es dirimeixen la nul·litat d’una condició general de la contractació, en el marc d’un contracte de préstec bancari de diners amb consumidors, les conseqüències d’aquesta nul·litat i, derivadament, el termini d’exercici de l’acció restitutòria i quin és el dia inicial per al còmput, es regeix per la normativa estatal i no per l’autonòmica.»
Doctrina del Tribunal Suprem sobre l’inici del còmput del termini de prescripció de la reclamació de despeses hipotecàries
Pel que fa al dia inicial del còmput del termini de prescripció, després de l’anul·lació de la clàusula de despeses d’un contracte de préstec hipotecari. El Tribunal Suprem fixa la doctrina que:
El dia inicial del termini de prescripció serà el de la fermesa de la sentència que declara la nul·litat de la clàusula que obligava a aquests pagaments. Això no obstant, no s’inclouen els casos en què l’entitat prestadora provi que, en el marc de les seves relacions contractuals, aquest consumidor concret va poder conèixer en una data anterior que aquesta estipulació (clàusula de despeses) era abusiva.
Resum
El Tribunal Suprem resol definitivament que, en el còmput del termini de prescripció de l’acció per reclamar la restitució de les quantitats indegudament abonades com a conseqüència de l’aplicació d’una clàusula de despeses hipotecàries, la normativa substantiva que cal aplicar és la del Codi civil comú , i que l’inici del termini de prescripció serà des que hagués recaigut sentència ferma, tret que l’entitat bancària pugui acreditar que, en el marc de les seves relacions contractuals, el consumidor va poder conèixer en una data anterior que la clàusula de despeses era abusiva.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.