Demande de Devis (sans engagement)
La venta de inmueble por persona con discapacidad intelectual a la que no se haya otorgado judicialmente medidas de apoyo, es un tema complejo. Debe entenderse dentro del actual modelo legal de regulación de la discapacidad intelectual (anteriormente incapacitación). En cualquier caso, es relevante la concreción y prueba de la capacidad de comprender con que se ha otorgado el consentimiento al firmar el contrato.
Cuando una persona sufre una discapacidad intelectual, es lógico que no pueda ejercer por sí sola el derecho a tomar decisiones ejecutivas. Es evidente el peligro de que pueda resultar muy perjudicada. Así lo contempla la legislación. No se distingue si la discapacidad es por enfermedad (Alzheimer, Parkinson, Cuerpos de Leví, etc.) o por degeneración propia de la edad (demencia senil, etc.). Lo que la ley prevé es que la persona disponga de un sistema de soportes para ejercer su capacidad de disposición.
La legislación anterior establecía la necesidad de que la persona fuera previamente privada de su capacidad (procedimiento de incapacitación o modificación de la capacidad). Esto implicaba la posibilidad de que una persona pudiera otorgar un contrato sin la capacidad necesaria para comprender lo que hacía; pero no extendido legalmente incapacitada. ¿Qué pasaba si una persona otorgaba un contrato de compraventa, y al cabo de tres meses era declarada incapaz?.
Esta necesidad de previa incapacitación de una persona ha desaparecido de la legislación actual.
La Ley 8/2021, tal y como comentamos en el artículo sobre el nuevo criterio legal respecto a la incapacitación judicial, modificó la anterior legislación. La nueva normativa establece, a nivel estatal, un nuevo arquetipo de la capacidad humana. La finalidad es adaptar la normativa a la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad de 13/12/2006.
En Cataluña la nueva regulación se encuentra en el Decreto ley 19/2021, de 31 de agosto. Este Decreto ley establece el nuevo régimen de medidas jurídicas de apoyo a las personas con discapacidad; y adapta el Código Civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad.
En primer lugar se deben tener en cuenta los requisitos legalmente establecidos por la validez de un contrato.
El artículo 1261 del código civil común determina los 3 elementos que deben concurrir para que se pueda considerar que efectivamente existe un contrato:
Así, el consentimiento es uno de los requisitos exigidos ineludiblemente para la validez de todo contrato. Como elemento indispensable, su ausencia determina la nulidad radical del contrato. Es decir, la invalidez y la carencia de efectos del negocio jurídico que constituye el contrato; por falta de un requisito esencial.
En concreto, en referencia al contrato de compraventa, éste nace con la declaración de voluntad contractual – consentimiento- de ambas partes. Esta voluntad, libremente formada, debe ser plenamente coincidente sobre la cosa y el precio. Esto está establecido en la regulación contractual:
La discapacidad intelectual puede afectar a la capacidad de comprender las consecuencias reales de un contrato de compraventa. Por eso, cuando el contrato de compraventa se firma por persona con problemas de discapacidad intelectual, se considera que su consentimiento está viciado y el contrato es nulo.
Sin embargo, esto no es tan sencillo como podría pensarse. Se deben analizar las circunstancias de cada caso.
En algunos casos la persona con discapacidad intelectual, aparenta una normalidad que puede llevar a error sobre su consentimiento. Puede darse el caso de que, a pesar de estar necesitada de soporte, proceda a escriturar un contrato de compraventa. En este caso, existirá la fe publica notarial que, en el momento de otorgar la escritura, el notario ha visto a la persona con suficiente capacidad.
El notario es un funcionario público que ejerce la fe pública extrajudicial. Controla la legalidad de los contratos en los que interviene. Dará fe de la identidad de los otorgantes y su juicio de la capacidad, civil o legal, y de la suficiencia del poder acreditado en caso de actuar por representante. Hace constar fórmulas como:“Identifico a los comparecientes por sus documentos de identidad vigentes que me exhiben y tienen a mi juicio según intervienen, capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura ….»
Evidentemente, si el notario sospecha que una de ambas partes no tiene capacidad suficiente, se niega a autorizar la escritura.
Pues que una persona que en alguna forma se vea afectada por este contrato, puede reclamar judicialmente la declaración de nulidad del contrato.
Deberá analizarse las circunstancias concretas, pues la prueba de la discapacidad intelectual corresponde a quien la aduce como motivo de nulidad del contrato (art. 217 LEC). Se requiere prueba concluyente en contra de la validez del contrato, ante la presunción de capacidad.
En definitiva, pues, a la venta de inmueble hecha por persona con discapacidad intelectual a quien no se le haya otorgado judicialmente medidas de apoyo, dependerá esencialmente de la prueba de si la concreta discapacidad que sufra la persona ha afectado al consentimiento prestado .
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