Demande de Devis (sans engagement)
La venda d’immoble per persona amb discapacitat intel·lectual a qui no s’hagi atorgat judicialment mesures de suport, és un tema complex. S’ha d’entendre dins de l’actual model legal de regulació de la discapacitat intel·lectual (anteriorment incapacitació). En tot cas, és rellevant la concreció i prova de la capacitat de comprendre amb que s’ha atorgat el consentiment en signar el contracte.
Quan una persona pateix una discapacitat intel·lectual, és lògic que no pugui exercir per sí sola el dret de prendre decisions executives. És evident el perill de que pugui resultar molt perjudicada. Així ho contempla la legislació. No es distingeix si la discapacitat és per malaltia (Alzheimer, Parkinson, Cossos de Leví, etc.) o per degeneració pròpia de l’edat (demència senil, etc.). El que la llei preveu és que la persona disposi d’un sistema de suports per exercir la seva capacitat de disposició.
La legislació anterior establia la necessitat que la persona fos prèviament privada de la seva capacitat (procediment d’incapacitació o de modificació de la capacitat). Això implicava la possibilitat que una persona pogués atorgar un contracte sense la capacitat necessària per comprendre el que feia; però no estès legalment incapacitada. Què passava si una persona atorgava un contracte de compravenda, i al cap de tres mesos era declarada incapaç?.
Aquesta necessitat de prèvia incapacitació d’una persona ha desaparegut de l’actual legislació.
La Llei 8/2021, tal com vam comentar a l’article sobre el nou criteri legal respecte a la incapacitació judicial, va modificar l’anterior legislació. La nova normativa estableix, a nivell estatal, un nou arquetip de la capacitat humana. La finalitat es adaptar la normativa a la Convenció sobre els drets de les persones amb discapacitat de 13.12.2006.
A Catalunya la nova regulació es troba en el Decret llei 19/2021, de 31 d’agost . Aquest Decret llei estableix el nou règim de mesures jurídiques de suport a les persones amb discapacitat; i adapta el Codi Civil de Catalunya a la reforma del procediment de modificació judicial de la capacitat.
En primer lloc s’ha de tenir en compte els requisits legalment establerts per la validesa d’un contracte.
L’article 1261 del codi civil comú determina els 3 elements que han de concórrer perquè es pugui considerar que efectivament existeix un contracte:
Així doncs, el consentiment és un dels requisits exigits ineludiblement per a la validesa de tot contracte. Com a element indispensable, la seva absència determina la nul·litat radical del contracte. Es a dir, la invalidesa i la manca d’efectes del negoci jurídic que constitueix el contracte; per manca d’un requisit essencial.
En concret, en referència al contracte de compravenda, aquest neix amb la declaració de voluntat contractual – consentiment- d’ambdues parts. Aquesta voluntat, lliurement formada, ha d’esser plenament coincident sobre la cosa i el preu. Això està establert en la regulació contractual:
La discapacitat intel-lectual pot afectar la capacitat de comprendre les conseqüències reals d’un contracte de compravenda. Per això, quan el contracte de compravenda es signa per persona amb problemes de discapacitat intel·lectual, es considera que el seu consentiment està viciat i el contracte es nul.
No obstant, això no és tant senzill com podria pensar-se. S’han d’analitzar les circumstàncies de cada cas.
En alguns casos la persona amb discapacitat intel·lectual, aparenta una normalitat que pot portar a error sobre el seu consentiment. Pot donar-se el cas que, a pesar d’estar necessitada de suport, procedeixi a escripturar un contracte de compravenda. En aquest cas, hi haurà la fe publica notarial que, en el moment d’atorgar l’escriptura, el notari ha vist a la persona amb prou capacitat.
El notari és un funcionari públic que exerceix la fe pública extrajudicial. Controla la legalitat dels contractes en què intervé. Ha de donar fe de la identitat dels atorgants i el seu judici de la capacitat, civil o legal, i de la suficiència del poder acreditat en cas de actuar per representant. Fa constar formules com:
“Identifico els compareixents pels seus documents d’identitat vigents que m’exhibeixen i tenen al meu parer segons intervenen, capacitat legal necessària per atorgar aquesta escriptura ….»
Evidentment, si el notari sospita que una d’ambdues parts no te capacitat suficient, es nega a autoritzar l’escriptura.
Doncs que una persona que en alguna forma es vegi afectada per aquest contracte pot reclamar judicialment la declaració de nul·litat del contracte.
S’haurà d’analitzar les circumstàncies concretes, doncs la prova de la discapacitat intel·lectual correspon a qui l’addueix com a motiu de nul·litat del contracte (art. 217 LEC). Es requereix una prova concloent en contra de la validesa del contracte, davant la presumpció de capacitat.
En definitiva, doncs, a la venda d’immoble feta per persona amb discapacitat intel·lectual a qui no s’hagi atorgat judicialment mesures de suport, dependrà essencialment de la prova de si la concreta discapacitat que pateixi la persona ha afectat el consentiment prestat.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.