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Vicios ocultos en la compraventa de vivienda en Cataluña

17/06/2024

En ocasiones la vivienda adquirida adolece de defectos que, de haber sido conocidos por el comprador, no hubiera comprado la vivienda o hubiera negociado una reducción del precio. Son los llamados vicios ocultos que en la compraventa de vivienda en Cataluña tienen su propia regulación como falta de conformidad con el contrato.

Tabla de contenidos

Características de los vicios ocultos en general

Se trata de defectos o patologías de la vivienda que no están a la vista. No obstante, son lo suficientemente graves como para afectar al valor del objeto, -en este caso la vivienda- vendido, bien disminuyendo su valor o incluso haciéndolo impropio para su uso.

En esencia se trata de defectos que:

  • No están a la vista ni son fácilmente perceptibles por el comprador al practicar un examen normal de la vivienda previa a su compra.
  • No son conocidos por el comprador. Por ejemplo, que no haya sido informado por el vendedor o la agencia inmobiliaria de éste, pese a estar ocultos.
  • El comprador, por su profesión, no haya podido detectarlos antes de la compra.
  • Que existan en el momento de la compraventa; no en un momento posterior.

Legislación aplicable a la compraventa de un inmueble en Cataluña.

Un error a evitar al reclamar por vicios ocultos en una compraventa de vivienda en Cataluña es el de fundamentar la reclamación en la infracción de la legislación sobre saneamiento por vicios ocultos contenida en el Código Civil común (Arts. 1484, 1486 y 1490 del CC). Tal normativa exige distintos requisitos a los exigidos por la legislación catalana. En consecuencia, si la normativa aplicable en el caso en concreto es la catalana, puede resultar que al final se desestime la demanda.

Por ello, el primer paso que un abogado inmobiliario hará al plantear una reclamación, es estudiar la ley aplicable. No es una cuestión baladí. La ley aplicable determina las obligaciones de comprador y vendedor en el contrato de compraventa. El cumplimiento o incumplimiento de estas obligaciones serán valoradas judicialmente para determinar si se dan los requisitos para el ejercicio de la acción de reclamación. Existen dos aspectos relevantes a tener en cuenta:

Inexistencia de sumisión expresa en el contrato de compraventa

En primer lugar habrá que examinar si los contratantes, al otorgar el contrato de compraventa, eligieron someterse a una normativa determinada (art. 10 CC, art. 16 CC, art. 111.6 CCat)

– Fecha de la compraventa de la vivienda en Cataluña

Se aplica la legislación catalana a los contratos de compraventa de vivienda suscritos a partir del 1 de enero de 2018 (DT 1ª Llei 3/2017).

Normativa aplicable a los vicios ocultos en Catalunya: la conformidad en el contrato

Cuando se trata de un contrato de compraventa otorgado en Catalunya, la legislación aplicable es la contenida en el Libro Sexto del Codigo Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y contratos.

La regulación catalana establece diferencias respecto de la normativa del código civil español en diversos aspectos. Tales diferencias afectan a aspectos relevantes. Difieren tanto los plazos para el ejercicio de la acción judicial, como las acciones legales a ejercer si el objeto vendido presenta defectos no informados por el vendedor.

Peculiaridad de la legislación catalana respecto de los defectos o patologías ocultas

Es importante tener en cuenta que la legislación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento por vicios ocultos contenido en los artículos 1.474 y siguientes del Código Civil común.

En Cataluña se aplica un concepto distinto: el de la conformidad en el contrato. Esto es, si es conforme o no al contrato firmado.

Así pues, para cualquier tipo de venta rige en Cataluña el concepto de conformidad que va más allá de la idea de vicio o defecto. Incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente.

Requisitos para la conformidad del contrato

En lo que respecta a la vivienda, puede decirse que se considera que una vivienda es conforme al contrato firmado si cumple entre otros los requisitos de:

  • ser entregada con las peculiaridades, funcionalidad y características previstas en el contrato.
  • ser apta para el fin a que se destina teniendo en cuenta las normas aplicables. En consecuencia, la falta de conformidad debe ser por un defecto lo suficientemente grave como para suponer que la vivienda no sea habitable o en su caso sea muy incómoda.

Responsabilidad del vendedor

A tenor de la normativa catalana (art. 621-20 CCCat), el vendedor de la vivienda responde por:

  • las faltas de conformidad que presente el bien vendido
  • por aquellos defectos que presenta el bien vendido que no fueron informados al comprador, los conociera o no el vendedor.

Por el contrario, y como excepción (art. 621-26.1 CCCat), el vendedor no responderá por:

  • la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese.
  • por los defectos que el comprador no podía razonablemente ignorar al suscribir el contrato de compraventa. Lógico pues el comprador puede examinar la vivienda y apreciar todas las patologías que pueda tener, a excepción de las que no se puedan apreciar por ser ocultas.

Quedan a salvo, naturalmente, los casos en que existe por parte del vendedor una ocultación dolosa, o negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.

Reclamación por el comprador en caso de deficiencias ocultas de la vivienda.

Para valorar si hay un incumplimiento contractual que pueda imputarse al vendedor, debe analizarse en cada caso las deficiencias que presenta la vivienda. Ello permitirá valorar si justifican una falta de conformidad.

Existen varias soluciones legales que pueden ejercerse en el caso de que el comprador se encuentre con que la vivienda adquirida adolece de defectos que implican la no conformidad del contrato.

La solución legal adecuada dependerá principalmente de:

  • Las circunstancias de la compraventa
  • La entidad de los defectos. Su alcance total o parcial, su gravedad en relación con la sostenibilidad de la vivienda, la mala fe del vendedor, etc.
  • De qué opción prefiera adopar el propio comprador, si las circunstancias lo permiten: resolver la compraventa o mantener la misma pero con rebaja del precio.

En definitiva, en el caso de existir patologías o defectos graves de la vivienda por las que responda el vendedor, el comprador puede:

– Exigir la reducción del precio de la compraventa

Se trata del ejercicio de la acción  «quanti minoris». Al ejercer dicha acción por vía judicial lo que el comprador de la vivienda reclama es una disminución o rebaja del precio de la compraventa. Esta reducción se dirige a compensar la minoración del valor de la finca por los defectos o vicios ocultos. Se puede reclamar, por ejemplo, el importe de los gastos necesarios para reparar las patologías de la vivienda. Se consigue así una equivalencia de las prestaciones del contrato reajustando el precio de la compraventa a la realidad de lo efectivamente comprado

En todo caso la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme. (621-41 C.C.Cat).

– Exigir la resolución del contrato en caso de que el bien no sea conforme a lo contratado.

En este caso el comprador puede solicitar la devolución del precio pagado.

– Solicitar la indemnización por daños y perjuicios

Para solicitar una indemnización por daños y perjuicios, debe demostrarse que el vendedor conocía los vicios ocultos con anterioridad y los ocultó con mala fe. En tal caso la indemnización es acumulable a las acciones de reducción del precio o de resolución del contrato.

A recordar en el caso en que haya vicios ocultos en la vivienda comprada

En la preparación de la firma del contrato de compraventa

Hay que tener en cuenta que el vendedor responde por la falta de conformidad derivada de sus manifestaciones o por un tercero por él habilitado, previas al contrato (art. 621-25 CCCat). Es importante, a los efectos de la posible reclamación por falta de conformidad, la información que se recibe del vendedor sobre las características y cualidades de la vivienda.

Asimismo, el comprador, antes de la firma del contrato de compraventa tiene la posibilidad de hacer un estudio exhaustivo para detectar vicios o defectos ocultos. Es conveniente que esté asistido por profesionales (abogados especialistas en inmobiliario, arquitectos, albañiles…). Con ello se asegura de que la vivienda no tiene defectos y, de tenerlos ocultos, poder actuar contra el vendedor en los términos antes expuestos.

Después de la compraventa

Detectadas las deficiencias una vez firmada la compraventa, debe procederse a la reclamación por el incumplimiento del vendedor.

Es conveniente contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario. Si las deficiencias lo justifican, deberá iniciarse la reclamación y comunicar al vendedor la existencia de los defectos adoptando un enfoque de potencial litigio. De no obtener una solución vía amistosa, procederá instar la demanda judicial para reclamar la reparación, la devolución del precio o la resolución de la compraventa.

Conclusión

De existir vicios ocultos en la compraventa de vivienda en Cataluña, a partir de 2018 es de aplicación lo previsto en el Código Civil catalán. En consecuencia, se aplica no el concepto de saneamiento por vicios ocultos, sino la conformidad en el contrato prevista en la legislación catalana.

La compra de una vivienda, y en general de un inmueble, involucra una serie de previsiones, trámites y como no, el pago de prestaciones económicas, que hace necesario prestar especial atención a múltiples aspectos. Ello tanto al suscribir el contrato de compraventa como en los contratos previos como el contrato de arras. Por ello es importe contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario.

Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.

Foto de Aleksandar Pasaric


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