Demande de Devis (sans engagement)
De vegades l’habitatge adquirit pateix defectes que, si el comprador els hagués conegut, o no haria comprat l’habitatge o hauria negociat una reducció del preu. Són els anomenats vicis ocults, que a la compravenda d’habitatge a Catalunya tenen la seva pròpia regulació com a falta de conformitat amb el contracte.
Els anomenats vicis ocults, són defectes o patologies de l’habitatge que no estan a la vista. No obstant això són prou greus per afectar el valor de l’objecte venut, bé disminuint-ne el valor o fins i tot fent-lo impropi per utilitzar-lo.
En essència es tracta de defectes que:
Un error a evitar en reclamar per vicis ocults en una compravenda d’habitatge a Catalunya és el de fonamentar la reclamació en la infracció de la legislació sobre sanejament per vicis ocults continguda al Codi civil comú (Arts. 1484, 1486 i 1490 del CC) . Aquesta normativa exigeix diferents requisits als exigits per la legislació catalana.
En conseqüència, si la normativa aplicable en el cas concret és la catalana, pot resultar que al final es desestimi la demanda.
Per això, el primer pas que un advocat immobiliari farà en plantejar una reclamació és estudiar la llei aplicable. No és una qüestió fútil. La llei aplicable determina les obligacions de comprador i venedor al contracte de compravenda. El compliment o l’incompliment d’aquestes obligacions seran valorades judicialment per determinar si es donen els requisits per a l’exercici de l’acció de reclamació.
Hi ha dos aspectes rellevants a tenir en compte:
En primer lloc caldrà examinar si els contractants, en atorgar el contracte de compravenda, van triar sotmetre’s a una normativa determinada (art. 10 CC, art. 16 CC, art. 111.6 CCat).
S’aplica la legislació catalana als contractes de compravenda d’habitatge subscrits a partir de l’1 de gener de 2018 (DT 1a Llei 3/2017).
Quan es tracta d’un contracte de compravenda atorgat a Catalunya, la legislació aplicable és la continguda al Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes.
La regulació catalana estableix diferències respecte de la normativa del codi civil espanyol en diversos aspectes. Aquestes diferències afecten aspectes rellevants. Difereixen tant els terminis per a lexercici de lacció judicial, com les accions legals a exercir si lobjecte venut presenta defectes no informats pel venedor.
És important tenir en compte que la legislació catalana ha eliminat el règim del sanejament per vicis ocults contingut als articles 1.474 i següents del Codi Civil comú.
A Catalunya s’aplica un concepte diferent: el de la conformitat al contracte.; és a dir, si l’objecte, o l’habitatge en aquest cas, és conforme o no al contracte signat.
Així, doncs, per a qualsevol tipus de venda regeix a Catalunya el concepte de conformitat que va més enllà de la idea de vici o defecte. Inclou complir amb allò pactat i una altra sèrie de criteris previstos legalment.
Pel que fa a l’habitatge, es pot dir que es considera que un habitatge és conforme al contracte signat si compleix entre d’altres els requisits de:
Segons la normativa catalana (art. 621-20 CCCat), el venedor de l’habitatge respon per:
Per contra, i com a excepció (art. 621-26.1 CCCat), el venedor no respondrà per:
Se n’exceptuen, naturalment, els casos en què per part del venedor existeix una ocultació dolosa, o negligència greu o hi ha garantia expressa de la conformitat.
Per tal de valorar si hi ha un incompliment contractual que es pugui imputar al venedor, cal analitzar en cada cas les deficiències que presenta l’habitatge. Això permetrà valorar si justifiquen una manca de conformitat.
Hi ha diverses solucions legals que es poden exercir si el comprador es troba que l’habitatge adquirit pateix defectes que justifiquen la no conformitat del contracte.
La solució legal adequada dependrà principalment de:
En definitiva, si hi ha patologies o defectes greus de l’habitatge per les quals respongui el venedor, el comprador pot:
Es tracta de l’exercici de l’acció “quanti minoris”. En exercir aquesta acció per via judicial allò que el comprador de l’habitatge reclama és una disminució o rebaixa del preu de la compravenda. Aquesta reducció es dirigeix a compensar la minoració del valor de la finca pels defectes o vicis ocults. Es pot reclamar, per exemple, l’import de les despeses necessàries per reparar els defectes de ‘lhabitatge. S’aconsegueix així una equivalència de les prestacions del contracte reajustant el preu de la compravenda a la realitat del que s’ha comprat.
En tot cas, la reducció del preu ha de ser proporcional a la diferència entre el valor del bé en el moment del seu lliurament i el que tindria si fos conforme (621-41 C.C.Cat).
En aquest cas, el comprador pot sol·licitar la devolució del preu pagat.
Per sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis, cal demostrar que el venedor coneixia els vicis ocults amb anterioritat i els va ocultar amb mala fe. En aquest cas, la indemnització és acumulable a les accions de reducció del preu i de resolució del contracte.
Cal tenir en compte que el venedor respon per la manca de conformitat derivada de les manifestacions públiques fetes per ell mateix o per un tercer que estigui legitimat per a actuar per compte seu, prèvies al contracte (art. 621.25 CCCat). És important, als efectes de la possible reclamació per manca de conformitat, la informació que es rep del venedor sobre les característiques i les qualitats de l’habitatge.
Tanmateix, el comprador, abans de la signatura del contracte de compravenda, té la possibilitat de fer un estudi exhaustiu per detectar vicis o defectes ocults. És convenient que estigui assistit per professionals (advocats especialistes en immobiliari, arquitectes, paletes…). Amb això s’assegura que l’habitatge no té defectes, que és el que realment importa; i si en té d’ocults, podrà actuar contra el venedor en els termes abans exposats.
Detectades les deficiències un cop signada la compravenda, s’ha de procedir a la reclamació per l’incompliment del venedor.
Convé comptar amb l’assessorament d’un advocat expert en dret immobiliari. Si les deficiències ho justifiquen, cal iniciar la reclamació i comunicar al venedor l’existència dels defectes adoptant un enfocament de potencial litigi. Si no es pot obtenir una solució via amistosa, s’haurà d’instar la demanda judicial per reclamar la reparació, la devolució del preu o la resolució de la compravenda.
Si hi ha vicis ocults en la compravenda d’habitatge a Catalunya, a partir del 2018 és aplicable el que preveu el Codi civil català. En conseqüència, s’aplica no el concepte de sanejament per vicis ocults, sinó el de la conformitat al contracte prevista a la legislació catalana.
La compra d’un habitatge, i en general d’un immoble, involucra una sèrie de previsions, tràmits i, com no, el pagament de prestacions econòmiques, que fa necessari prestar una atenció especial a múltiples aspectes. Això tant en subscriure el contracte de compravenda com en els contractes previs com ara el contracte d’arres. Per això, és import comptar amb l’assessorament d’un advocat especialista en dret immobiliari.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Foto de Aleksandar Pasaric
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.