Demande de Devis (sans engagement)
El contracte d’arres en la compravenda d’un immoble és un document molt utilitzat, que té la seva regulació pròpia al dret civil català.
El contracte d’arres en la compra d’un immoble és un document que es signa entre comprador i venedor amb caràcter previ al contracte de compravenda.
La seva finalitat és, per part del comprador, assegurar-se que el venedor li reservi l’immoble mentre fa altres tràmits. Es pot tractar, per exemple, d’aconseguir finançament amb un banc contractant un préstec hipotecari, o la tramitació de llicències en casos de locals de negocis, etc. Per al venedor és una garantia de venda de l’immoble.
Moltes vegades no es dona a aquest document la rellevància que mereix, i se signen contractes no revisats degudament per un advocat., i sense prestar la necessaria atenció respecte del seu sentit i abast.
Això pot portar a futures situacions problemàtiques. Cal no oblidar que en el contracte d’arres es contenen moltes vegades condicions de venda essencials que formen part de la compravenda definitiva i que ja no es podran variar.
En moltes ocasions es poden plantejar dubtes, tant sobre si el ques’ha signat són realment unes arres, o sobre l’aplicació de la clàusula contractual de les arres signades. Per exemple, si la part compradora renuncia a la compravenda i es nega a acceptar la finca perquè està ocupada per estranys (“okupes”), hem de considerar segons les arres signades que és incompliment o desistiment?.
No tots els contractes d’arres són iguals.
No hi ha un concepte unitari d’arres. Hi ha diferents modalitats que, i això és important, tenen diferents conseqüències jurídiques. En redactar -i en signar- el contracte és convenient saber a quin tipus d’arres es refereix i que ho expressi clarament. Això evitarà possibles conflictes futurs entre les parts.
La doctrina legal distingeix 3 modalitats d’arres:
Les arres confirmatòries es regeixen per les normes generals de dret civil relatives a les obligacions recíproques, es a dir, aquelles obligacions en les que cada part és creditora d’una prestació i alhora deutora de l’altra prestació.
Per la regulació de les arres confirmatòries en dret civil comú s’aplica l’article 1.124 del Codi Civil Comú, que estableix que, en las obligacions recíproques, s’entén implícita la facultat de resoldre la obligació quan un dels obligats no compleixi la prestació que li correspon. En aquest cas, el perjudicat pot escollir entre:
En ambdós casos pot demanar el rescabalament de danys i abonament d’interessos.
La finalitat de les arres penals és establir una garantia del compliment del contracte de compravenda de l’immoble. Normalment les parts fixen una quantia a pagar en cas d’incompliment. No es tracta d’un avançament del preu de la compravenda. Tampoc dona el dret de desistir del contracte. El que es fa es establir una pena pel cas d’incompliment.
Aquestes arres no estan regulades en el Codi Civil i per tant, es consideren com una obligació amb clàusula penal de l’article 1152 del Codi Civil Comú.
Les arres penitencials permeten a les parts, sigui el comprador o el venedor, desistir lícitament del contracte. En aquest cas, el desistiment serà mitjançant la pèrdua o restitució doblegada de l’import del preu abonat a compte. No cal al·legar-ne la causa.
Si desisteix el comprador serà qui perdi les arres pagades al venedor. Si qui desisteix és el venedor haurà de tornar el doble de l’import cobrat en concepte d’arres.
Les arres penitencials són les úniques que estan expressament regulades al Codi Civil Espanyol, concretament a l’article 1.454. Per això, si no s’expressa en un contracte sotmès al dret comú espanyol el tipus d’arres, s’entendrà que són les penitencials.
En general, les arres més utilitzades a les compravendes d’immobles són les confirmatòries i les penitencials. La diferència essencial entre totes dues és, com hem vist, la possibilitat o no de desistir del contracte de compravenda:
L’import de les arres es podrà acordar lliurement per les parts, per la qual cosa caldrà negociar. A la pràctica habitual pot oscil·lar entre un 3% i un 10% més IVA del preu de la compravenda, depenent de diversos factors.
Si es vol comprar un habitatge o local a Catalunya, s’han de tenir en compte les peculiaritats de la legislació civil catalana. Catalunya té una regulació de dret civil pròpia que s’aplica al territori català.
El Codi Civil de Catalunya defineix les arres com «l’entrega pel comprador d’una quantitat de diners al venedor com a senyal de conclusió de la compravenda i a compte del preu». Es tracta, doncs, d’arres confirmatòries.(article 621-8 Codi Civil Català).
Així doncs, en dret català, es prioritza la funció de les arres dirigida a reforçar l’existència del contracte de compravenda. Constitueixen un senyal o prova de la subscripció del contracte i representen un principi de la seva execució. A diferència del dret civil espanyol, si no s’expressa al contracte, les arres s’entendran confirmatòries. A la legislació catalana les arres penitencials hauran de pactar-se expressament.
La legislació catalana presenta especialment dos conceptes importants:
La compra amb finançament bancari es una de les modalitats més habituals en la compra d’un immoble.
Si s’ha previst el finançament de tot o d’una part del preu per una entitat de crèdit, el comprador pot desistir del contracte. No perdrà l’import pagat en concepte d’arres si el desistiment està degudament justificat.
Perquè sigui procedent la devolució de les arres al comprador s’han de donar una sèrie de requisits, entre d’altres:
• Que s’hagi fet constar el finançament de tercers al pacte d’arres, i designat l’entitat o entitats a què se sol·licitarà el finançament.
• Que es fixi un termini.
• Que el comprador justifiqui documentalment la negativa de l’entitat bancària.
• Que no és tracti d’un comprador negligent
• Que no hi hagi pacte en contra.
Les arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos, que es dipositin davant de notari es poden fer constar al Registre de la Propietat.
En aquest cas, l’immoble queda afecte a la seva devolució. Si es produeix el desistiment, el notari ha de lliurar les arres dipositades a qui correspongui.
Evidentment, el procediment s’encareix. Caldrà pagar l’escriptura notarial de dipòsit i la inscripció al Registre de la Propietat. Per tant, també caldrà tenir en compte el tractament fiscal de l’escriptura i inscripció.
En resum, el contracte d’arres a la compra d’un immoble és un bon instrument. Ajuda a evitar conflictes i confusions entre les parts mentre s’està tramitant la compravenda i amb caràcter previ a la signatura del contracte de compravenda definitiu.
Això no obstant, es tracta d’un tema complex que ha generat molta jurisprudència arran dels conflictes que es planteges. Per això, és important revisar la redacció del contracte d’arres. Comprendre bé el contingut i tenir clar les condicions contractuals subscrites. Aquestes vinculen comprador i venedor i tenen diverses conseqüències jurídiques. Tot això evitar assistents contratemps que puguin plantejar-se.
Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.
Aquest lloc utilitza cookies i tecnologies similars per oferir-li una navegació a mida i millorar els nostres serveis, així com per finalitats estadístiques. Si continua navegant per aquest lloc, accepta que n'ha estat degudament informat. Més informació
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.