Respecte de la clàusula sòl, la nul·litat en els contractes signats per professionals i empreses pot ser reclamada al igual que en els contractes signats per consumidors. Segons el Tribunal Suprem els professionals i les empreses poden reclamar la nul·litat en base dels principis de la bona fe i del just equilibri de les prestacions que regeixen les relacions contractuals.
Aquest és el criteri del Tribunal Suprem en la Sentència de 3 de juny de 2016; resolució en que analitza la doctrina de la Sala en anteriors resolucions així com la del Tribunal Europeu.

1. El criteri d’incorporació de la Llei sobre Condicions Generals de Contractació aplicable en els contractes amb professionals i empreses.

En primer lloc, cal destacar que estem en l’àmbit de les clàusules predisposades. Són les clàusules que s’incorporen al contracte per imposició d’una de les parts; en el cas de les clàusules sòl, l’entitat bancària o financera. No estem en l’àmbit de l’error propi o error vici regulat en el Codi Civil.

Les clàusules predisposades estan subjectes a la Llei 7/1998, de 13 d’abril, sobre condicions generals de la contractació (LCGC). Aquesta llei regula els contractes celebrats entre un professional (anomenat predisponent) i qualsevol persona física o jurídica (anomenat adherent).

La LCGC estableix que han de concórrer determinats requisits relatius a transparència documental i gramatical, perquè les clàusules generals quedin incorporades al contracte:

• Que l’adherent tingui l’oportunitat de conèixer de manera completa les condicions generals en el moment de la celebració del contracte (art. 7.1.).
• Que la redacció de les clàusules generals s’ajusti als criteris de transparència, claredat, concreció i senzillesa (art. 5.5); de tal manera que no quedaran incorporades al contracte les que siguin il·legibles, ambigües, fosques i incomprensibles (art. 7.2).

En definitiva, el control de la incorporació també s’aplica als professionals i empreses. Així es recull en la STS de 9 de maig de 2013, a la qual al·ludeix la de 6 de juliol de 2016 que comentem en el present post:

2. No aplicació del criteri de transparència vinculat a l’abusivitat que s’aplica als contractes amb consumidors

En segon lloc, es planteja la qüestió de si es pot aplicar un doble criteri de transparència als professionals i empresaris. És a dir, si a més del control d’incorporació encaminat a assegurar que les clàusules estiguin redactades de forma clara i entenedora, cal aplicar un control de transparència que asseguri també que l’adherent pugui tenir un coneixement real de les clàusules; de la càrrega jurídica i econòmica del contracte; en definitiva que pugui preveure, sobre la base de criteris precisos i comprensibles, les seves conseqüències econòmiques.

Es tracta d’un criteri de transparència vinculat a l’abusivitat del contracte, que s’aplica als contractes subscrits per consumidors.

Doncs bé, segons la Jurisprudència analitzada, no s’aplica el criteri de abusivitat als contractes subscrits per empreses i professionals.

La Sentència comentada es refereix a un préstec hipotecari subscrit amb la finalitat de finançar l’adquisició d’un local; concretament, per instal·lar una oficina de farmàcia. La Sala desestima el recurs presentat per la demandant i ratifica la sentència de l’Audiència, que havia confirmat la qualificació de la demandant com no consumidora; i la clàusula sòl analitzada com una condició general de la contractació; finalment, havia considerat que la informació oferta a la prestatària havia estat suficient; que no es tractava d’una clàusula il·legible, ambigua i incomprensible; i que l’anomenat segon control de transparència únicament s’aplica a contractes amb consumidors.

En la seva resolució el Tribunal Suprem fa referència a l’Exposició de motius de la LCGC; aquesta Exposició indica que el concepte d’abusivitat es limita als contractes amb consumidors. Tanmateix es remet a reiterada jurisprudència de la Sala en igual sentit de no aplicació del criteri de transparència; per exemple la Sentència de 15 de desembre de 2015, segons la qual, l’exigència de claredat, concreció, senzillesa i comprensibilitat directa de l’art. 7 b) LCGC no arriba al nivell d’exigència que s’ha d’aplicar al control de transparència en cas de contractes amb consumidors.  Igualment la Sentència de 28 de maig de 2014, que determina que la compravenda d’un despatx per a l’exercici d’una activitat professional de prestació de serveis queda exclosa de l’àmbit d’aplicació de la legislació especial de defensa dels consumidors, sense que resulti subjecta al control de contingut o de abusivitat, havent aplicar el règim general del contracte per negociació.

Cal distingir els casos en què es superposa la qualitat de consumidor i professional o empresari del prestatari.

En tot cas, cada supòsit és especial, i caldrà distingir els casos en què se superposa o confon la qualitat de consumidor i professional del prestatari, bé perquè si bé el préstec es va sol·licitar per al negoci, el que es va hipotecar va ser l’habitatge del prestatari , bé perquè l’ immoble hipotecat era, al mateix temps, el domicili del prestatari i la seu del seu negoci, bé perquè es considera que un empresari pot actuar com a consumidor en determinada operació bancària aliena al seu àmbit professional.

3. La bona fe contractual com a paràmetre per interpretar els contractes subscrits pels professionals i empreses.

Finalment, cal destacar que, si bé els professionals i empreses no gaudeixen de l’especial protecció dels consumidors, no queden indefensos davant d’una situació abusiva. El Tribunal Suprem també recull que l’abús en les condicions generals entre professionals es regeix per les normes generals de nul·litat contractual, tal com indica l’Exposició de Motius de la LCGC, que afirma que:

Així doncs, respecte de la clàusula sòl, la nul·litat en els contractes signats per professionals i empreses, la denuncia de l’abusivitat s’haurà de fonamentar en les normes contractuals generals i la jurisprudència aplicables al règim general de la negociació dels contractes; en especial als articles 1.255 a 1.258 del Codi Civil Comú, i 57 del Codi de Comerç. En aquests articles s’estableix que els contractes obliguen a totes les conseqüències que, segons la seva naturalesa, siguin conformes a la bona fe; i pot resultar contrari a la bona fe intentar treure avantatge de la predisposició, imposició i falta de negociació de clàusules que perjudiquen a l’adherent.

Campos Catafal ofereix assessorament integral de totes les qüestions que afecten al patrimoni dels nostres clients (particulars i empreses), i als seus drets i obligacions des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.