Demande de Devis (sans engagement)
Como ya comentamos en nuestra entrada referida al contrato de arras en la compraventa de inmueble, muchas veces no se tiene en cuenta para vendedores y compradores la importancia de este contrato para evitar futuros litigios. Esto resulta más trascendente cuando hablamos del contrato de arras penitenciales en la compraventa de vivienda.
En una era como la actual, con un amplio acceso a información, resulta prácticamente inevitable caer en la tentación, para evitar mayores costes, de buscar por internet un modelo de contrato de arras, a pesar de no tener conocimientos jurídicos.
La experiencia enseña que es un error no asesorarse correctamente antes de firmar el contrato de arras. No son pocos los expedientes tramitados en el despacho consecuencia de la utilización de modelos de contratos hallados en internet que carecen del suficiente rigor, o que son excesivamente básicos e insuficientes, o inadecuados a las circunstancias del caso en concreto.
El contrato de arras es en realidad un contrato privado previo y vinculante. En él se establecen las condiciones básicas de la posterior escritura de compraventa de la vivienda. En consecuencia, ambas partes quedan vinculadas por lo expuesto o, muchas veces, por lo que han omitido, a la hora de firmar este contrato.
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil Común. Sin embargo, en Cataluña se aplica la regulación de las arras penitenciales del artículo 621-8.3 del Código Civil catalán (CCCat); que es la ley aplicable en Cataluña.
Según el artículo 621-8.3 CCCat en referencia a las arras dice que “si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo que dispone el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe volverlas dobladas”.
Así pues, una de las características de estas arras -que deben pactarse expresamente- es que facultan a comprador y vendedor a desistir del contrato por su voluntad. La consecuencia del desistimiento es, para el comprador, perder la cantidad entregada en concepto de arras, y para el vendedor devolver esa cantidad duplicada.
En el caso de querer desistir del contrato de compraventa después de firmar un contrato de arras penitenciales, una cuestión importante a tener en cuenta es si el desistimiento está debidamente justificado en relación a lo pactado en el contrato de arras firmado; si el documento es fácil de interpretar, o si lo firmado implica en realidad más interpretaciones de lo recogido por escrito al firmar el contrato.
Como ejemplo de la importancia tanto de asesorarse adecuadamente antes de firmar un contrato de arras respecto el redactado y contenido de las cláusulas; como de la importancia de descifrar lo que efectivamente se ha firmado y lo que se supone que implica; hacemos un pequeño comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15-4-2024, respecto a la valoración del incumplimiento del comprador en un contrato de arras penitenciales.
Se firmó un contrato de arras penitenciales entre el comprador y el propietario de la vivienda con la intermediación de una agencia inmobiliaria. El contrato se refería a la compra de dos fincas. La compradora entregó 12.000,00 euros en concepto de arras.
Según el comprador, la escritura de compraventa no pudo otorgarse porque no estaba tramitada la cédula de habitabilidad. Al tratarse de dos fincas unidas por una terraza se necesitaban dos cédulas de habitabilidad. Sin embargo, una de las fincas era una caseta que no podía obtener cédula de acuerdo con la normativa administrativa. Esta circunstancia era conocida por su agencia inmobiliaria y por su propietario. Por tanto, entendía que la parte vendedora se había comprometido a aportar la correspondiente cédula de habitabilidad; y ello aunque no era posible obtenerla de acuerdo con la normativa local.
Consideraba que había vicios del consentimiento porque, de haber sabido que la finca no disponía de cédula de habitabilidad, no habría suscrito las arras.
Ejerció el derecho que creia tener por las arras penitenciales, remitiendo un burofax a la parte vendedora exigiendo la resolución del contrato y devolución de las arras dobladas. También le dio la posibilidad de firmar una nueva prórroga con reducción de nueve mil euros del precio pactado.
También interpuso denuncia por estafa inmobiliaria. No obstante, la Audiencia Provincial de Barcelona consideró que los hechos no eran constitutivos de delito y que debía ir a la vía civil.
La parte vendedora (agencia inmobiliaria y propietario) se opusieron con base en que:
La sentencia dictada en la Primera Instancia desestimó la demanda al concluir que en el contrato de arras:
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona dictada en el recurso de apelación interpuesto por el vendedor, desestimó el recurso en base a:
La parte compradora fundamentó el incumplimiento de la parte vendedora en que no hubiera una cédula de habitabilidad para cada finca; e interpretaba que así se había pactado en el contrato de arras. Así pues, la Audiencia Provincial de Barcelona efectúa un análisis de si en este caso debe entenderse que existe o no un incumplimiento justificado por la no obtención de dos cédulas de habitabilidad (una por cada departamento registral adquirido).
Pues bien, interpreta la sentencia comentada, que el objeto de la compraventa lo integraban dos fincas distintas; pero sólo una tenía el carácter de vivienda y necesitaba cédula de habitabilidad. La otra finca era un estudio que no podía obtener esta cédula; que no era necesaria para su uso, puesto que se considera un elemento arquitectónico vinculado a la otra finca. Asimismo, la utilización de esta finca como estudio no debía generar ningún problema de carácter administrativo; cada finca tiene su recibo de IBI, figura independiente en el Registro de la Propiedad, y está inscritas de forma independiente en el Catastro Inmobiliario.
Si bien la parte compradora había dicho en el acto del juicio que quería tener una “finca legal”; que no firmaba la escritura porque estaba esperando la cédula; según la Adiencia Provincial de Barcelona, desde el informe de tasación sabía que una de las fincas no podría obtener cédula de habitabilidad. Por ello, no tenía sentido exigir a la parte vendedora que facilitara dos cédulas; se trataba de una obligación de cumplimiento imposible y, por tanto, no exigible.
En consecuencia, concluye la sentencia comentada que “no consta que la vendedora y el agente de la propiedad inmobiliaria se hubieran comprometido a entregar dos cédulas de habitabilidad independientes, ni es razonable exigir que así se hiciera por las circunstancias antes explicadas, por lo que la parte demandada no ha incurrido en incumplimiento y no debe aplicarse el efecto previsto en el artículo 621.8 CcCat.”.
Son diversas las especificaciones y circunstancias que deben tenerse en cuenta en cada caso antes de firmar un contrato de arras penitenciales, para que queden debidamente protegidos los derechos de comprador y vendedor. Por eso, es conveniente contar siempre con el asesoramiento de un abogado, aunque el contrato se esté tramitando por la intermediación de una agencia inmobiliaria.
Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.
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