La pràctica general a la compravenda d’immobles és que el comprador hagi de sol·licitar finançament a l’entitat bancària per tenir prou capital per a la compra. Aquest finançament acostuma a ser mitjançant préstec hipotecari. Doncs bé, la legislació immobiliària catalana estableix la possibilitat de Rescissió de compravenda d’immoble per denegació d’hipoteca.

Compra d´un immoble amb préstec hipotecari

Si bé en la majoria dels casos, la compra d’un immoble es fa prèvia sol·licitud d’un préstec hipotecari a l’entitat bancària, no sempre qui sol·licita aquest finançament compleix els requisits que li exigirà l’entitat bancària.

El banc prèviament a concedir un préstec realitzarà un perfil del sol·licitant per tal d’avaluar el risc. Per això sol·licitarà i analitzarà la documentació apropiada segons les circumstàncies del sol·licitant.

Si, finalment, no es concedeix la hipoteca, el comprador pot perdre l’oportunitat d’adquirir la finca triada, de la qual moltes vegades se n’haurà assegurat la compra mentre tramitava la petició d’hipoteca mitjançant la subscripció d’un document previ, com un contracte d’arres, contracte de reserva o compravenda privada.

Requisits per demanar hipoteca per la compra d’un immoble a Espanya

Els requisits per sol·licitar un préstec hipotecari són essencialment de solvència, doncs el banc, previ a determinar si concedeix finalment el préstec hipotecari, fa un perfil de solvència i financer. Aquests requisits, dins dels límits i condicions imposats pel Banc d’Espanya per a la concessió dels préstecs, varia segons l’entitat bancària.

Com a norma general, els requisits per demanar una hipoteca són:

– Que el sol·licitant ja disposi d’una part del preu de l’habitatge que vol comprar.

El finançament mitjançant hipoteca no supera el 80% del valor de la compravenda si es tracta de nou habitatge, i el 70% si es tracta de segon habitatge. Les hipoteques, no és habitual que cobreixin les despeses associades a la compra com són els impostos, o despeses de notària, registre, etc.

– Que el sol·licitant tingui ingressos suficients per pagar les quotes hipotecàries.

Cal tenir present que el banc presta diners per generar més diners. Per això, vol assegurar-se que se li tornaran els diners prestats i els interessos pactats. En conseqüència, lògicament un dels factors que valora és si el sol·licitant o els sol·licitants tenen uns ingressos que superin el 30-35% de l’import de les quotes de la hipoteca. És el percentatge màxim recomanat pel Banc d´Espanya.

En valorar la petició de préstec hipotecari, el banc també tindrà en compte la procedència dels ingressos:

• Si els ingressos del sol·licitant procedeixen d’un treball estable, el banc tindrà més garantia de cobrament de les quotes durant el termini acordat de devolució del préstec hipotecari.

• Si el sol·licitant és un autònom o empresari, el banc valorarà que sigui propietari d’un negoci que tingui viabilitat i beneficis recurrents durant els darrers dos anys.

– Que el sol·licitant de la hipoteca tingui un bon historial creditici sense impagaments.

Finalment, l’entitat bancària revisarà l’historial creditici del sol·licitant del crèdit. Això es pot fer a través del CIRBE (la Central d’Informació de Riscos del Banc d’Espanya), i dels llistats de morosos com ASNEF o RAI. Si hi ha impagaments de quotes d’altres préstecs es rebutja la sol·licitud.

Documentació per sol·licitar una hipoteca immobiliària

Per fer el perfil del sol·licitant abans exposat, el banc sol·licitarà diversa documentació segons les circumstàncies del sol·licitant esmentat; si és persona física, si és autònom o si és una societat i les seves circumstàncies econòmiques. Amb caràcter general, la documentació serà:

1. Identificació del sol·licitant: NIF o NIE o passaport en cas de ser estranger.
2. Identificació de l’operació: per exemple, el contracte d’arres, si s’ha signat
3. Solvència: La documentació varia en funció de la persona que demani el préstec

• Persona Física:
  • Declaració de l’IRPF del darrer any.
  • Extractes bancaris recents.
  • Vida laboral actualitzada.
  • Contracte laboral i nòmines dels darrers mesos
  • Escriptures d’altres immobles, en cas de posseir-los, i els rebuts del pagament dels préstecs si estan adquirits amb finançament encara vigent.
  • Contracte d’arrendament si l’actual domicili del sol·licitant és llogat i darrers rebuts del lloguer.

• Autònom – empresari:
  • Declaració de l’IVA (anual de l’any anterior i trimestrals de l’any en curs).
  • Declaració de l’IRPF (anual i pagaments fraccionats).
  • Últims rebuts del pagament de la Seguretat Social.

• Persona jurídica – Societats:
  • Impost de societats del darrer exercici
  • Impostos de l’any de la sol·licitud (IVA, Impost de Societats)
  • Balanç de situació

Què passa si no em concedeixen la hipoteca?

Durant el temps per sol·licitar la hipoteca quan s’ha trobat la finca desitjada, la pràctica habitual és la de que el comprador i el venedor signin un acord previ, com un contracte d’arres o un contracte de reserva.
Si finalment l’entitat bancària no concedeix al comprador el préstec hipotecari per pagar el preu de la compravenda, es planteja la impossibilitat de compliment per part d’aquest, de l’obligació de pagament assumida al document previ signat, cosa que comporta les inevitables conseqüències jurídiques.

Rescissió de compravenda d’immoble per denegació d’hipoteca

Si la compravenda és d’un immoble que es troba a Catalunya, la normativa que s’aplica és la legislació civil catalana. Aquesta normativa faculta el comprador a desistir del contracte de compravenda de l’immoble en el supòsit de que l’entitat bancària no li concedeixi el préstec hipotecari sol·licitat (art. 621-49 CCCat).

Aquest article, que també s’entén aplicable als documents previs com el contracte d’arres o el de reserva, faculta la resolució del contracte de compravenda signat.

Requisits per a la rescissió del contracte per denegació d’hipoteca

Per poder exercir la facultat de desistiment del contracte de compravenda per part del comprador, cal que:

– El contracte de compravenda amb finançament del preu

En redactar el contracte de compravenda l’advocat ha de preveure que el finançament del preu es realitza per una entitat de crèdit, fent-ho constar així al contracte. Amb això, el venedor sap que la compravenda està supeditada a la concessió de finançament per una entitat creditícia; en cas contrari el comprador no podrà abonar el preu.

– Justificació documental de la denegació de concessió de préstec hipotecari

El comprador, llevat de pacte en contra, ha de justificar documentalment, dins del termini que s’hagi acordat en el contracte, que hi ha la negativa de l’entitat creditícia designada, de concedir-li el finançament, o d’acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca que, si escau, ja estigués gravant l’immoble, si era aquesta la forma de finançament.

Quant al termini per acreditar aquesta denegació, les parts poden acordar lliurement al contracte de compravenda el termini per notificar i justificar la denegació del finançament sol·licitat. Per fixar aquest termini s’han de seguir criteris raonables perquè el terme que es fixi garanteixi que el comprador pugui exercir efectivament el seu dret d’acreditar la negativa de l’entitat creditícia. Aquest és el criteri que se seguirà judicialment en cas de reclamació judicial si no hi ha termini pactat.

– Bona fe del comprador de l’immoble

És important que el comprador mantingui una actitud de col·laboració en el lliurament de la documentació que li sol-liciti l’entitat bancària per tal de fer la valoració prèvia que hem comentat abans. Això perquè, per poder exercir el dret de desistiment, la denegació per l’entitat creditícia no ha de ser deguda a la negligència del comprador, com podria ser, per exemple, el fet que es negui a facilitat la documentació sol·licitada.

Conseqüències del desistiment per manca de concessió d’hipoteca

Respecte del venedor:

El desistiment del comprador obliga el venedor a tornar el preu que li hagi estat lliurat pel comprador, i, si escau, si s’ha atorgat, l’import lliurat en concepte de reserva, o d’arres penitencials.

Respecte del comprador:

El desistiment l’obliga a deixar al venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sense perjudici del que estableix la legislació hipotecària. És a dir, de la protecció que la legislació hipotecària concedeix al tercer de bona fe. Així doncs, si per exemple, malgrat la manca de finançament s’hagués venut l’immoble a un tercer de bona fe que n’hagués inscrit la compra al Registre de la Propietat.

Conclusió respecte de la rescissió de compravenda d’immoble per denegació d’hipoteca

En definitiva, la compravenda d’un immoble necessita diferents actes que han d’estar encadenats entre ells. Això tant, per a la consecució d’un bon fi en la compravenda sense cap entrebanc, com per no quedar perjudicat en el cas que, signat el contracte previ, finalment el banc no concedeixi la hipoteca sol·licitada per poder pagar el preu de l’immoble. Per aquesta finalitat és important que els documents previs estiguin ja encaminats a preveure totes les possibilitats.

Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.