El “Real Decreto-Ley 11/2020” de 31 de març, publicat al B.O.E. del dia 1 d’abril de 2020,  compren mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al COVID-19. Entre aquestes mesures es troben les que fan referència a la protecció de les persones que, a causa de les actuals circumstàncies, es troben en situació d’especial vulnerabilitat que els impedeix afrontar el pagament del lloguer de l’habitatge habitual.

Es tracte de mesures que intenten establir un equilibri entre les necessitats de les persones que han de pagar la renda, les dels petits propietaris de pisos per als quals, en definitiva, aquests lloguers formen part important dels seus ingressos, i finalment els interessos dels grans propietaris que, evidentment tenen unes circumstàncies molt diferents per afrontar la crisi. Per això el Reial Decret-llei estableix unes condicions de negociació diferents segons es tracti d’un o de l’altre tipus de propietari.

Supòsits en que es considera que el llogater està en situació vulnerable:

Per tal d’obtenir moratòries o ajuts pel pagament del lloguer de l’habitatge habitual, han de concórrer en l’arrendatari els requisits que tot seguit detallem. Es tracte de requisits que afecten al propi llogater i la seva unitat familiar formada per l’arrendatari, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita, i els fills amb independència de la seva edat, incloent els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar, que resideixin en l’habitatge:

a) La pèrdua substancial d’ingressos deguda a les circumstàncies de l’COVID-19:

Aquesta pèrdua pot consistir tant en que el llogater:

• EMPLEATS DEPENDENTS:  Entri en situació d’atur, Expedient de Regulació Temporal d’Ocupació (ERTO)
• AUTÒNOMS: S’hagi reduït la seva jornada amb circumstàncies que suposin una pèrdua substancial d’ingressos.

La pèrdua substancial, vol dir que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria, no arribi en el seu conjunt els següents límits:

• • Amb caràcter general, el límit de tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (des d’ara IPREM), que per a 2020, és de 537,84 € mensual.
  • Aquest límit s’incrementarà en:
    • 0,1 vegades per cada fill a càrrec de la unitat familiar.
    • 0,15 vegades per fill a càrrec en cas d’unitat familiar monoparental.
    • 0,1 vegades per cada persona major de 65 anys membre de la unitat familiar.
    • 4 vegades, sens perjudici dels increments acumulats per cada fill a càrrec, en el cas que algun dels membres de la unitat familiar tingui declarada discapacitat superior al 33 per cent, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti, acreditadament, de forma permanent per realitzar una activitat laboral.
    • 5 vegades en el cas que l’arrendatari sigui una persona amb paràlisi cerebral, amb malaltia mental, o amb discapacitat intel·lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 33 per cent, o persona amb discapacitat física o sensorial, amb un grau de discapacitat reconeguda igual o superior al 65 per cent, així com en els casos de malaltia greu que incapaciti, acreditadament, a la persona o al seu cuidador, per realitzar una activitat laboral.

b) Que el lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, sigui igual o supeior al 35 % dels ingressos nets del conjunt dels membres de la unitat familiar.

Les despeses i subministraments bàsics inclouen el cost de l’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent,  serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, de l’habitatge habitual llogat.

c) Que l’arrendatari o qualsevol de les persones de la unitat familiar que visqui a l’habitatge llogat, no sigui propietària o usufructuària d’un habitatge a Espanya.

Aquest supòsit no inclou:

• Quan la propietat o usdefruit recaigui només sobre una part alíquota de l’habitatge i s’hagi obtingut per herència o mitjançant transmissió per causa de mort sense testament.
• Quan no es tingui la disponibilitat de l’habitatge per causa de separació o divorci, o qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat o quan l’habitatge resulti inaccessible per raó de discapacitat del seu titular o d’alguna de les persones que conformen la unitat de convivència.

Sol·licitud de moratòria en el pagament del lloguer:

Acreditació que s’està en estat de vulnerabilitat

Per sol·licitar la moratòria en el pagament del lloguer, en primer lloc, s’haurà d’acreditar que s’està en situació de vulnerabilitat. Per acreditar-ho l’arrendatari presentarà els següents documents:

– Documentació relativa a la situació de pèrdua d’ingressos:

• EMPLEATS DEPENDENTS: Amb el certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual consti la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per desocupació.
• AUTÒNOMS: Amb el certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

– Documentació relativa al nombre de persones que habiten en l’habitatge habitual:

• Llibre de família o document acreditatiu de parella de fet.
• Certificat d’empadronament  de les persones empadronades a l’habitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.
• Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.

– Documentació acreditativa de la manca de titularitat de béns immobles:

• Nota simple del servei d’índexs del Registre de la Propietat de tots els membres de la unitat familiar.

NOTA: Si per motius relacionats amb l’actual situació del COVID-19 no es pot aportar algun d’aquests documents, es pot substituir amb una DECLARACIÓ RESPONSABLE que inclogui la justificació expressa dels motius que impedeixen aquesta aportació. Un cop finalitzat l’estat d’alarma i les seves pròrrogues, el sol·licitant de la moratòria disposarà del termini d’un mes per aportar els documents que no hagués facilitat.

– Documentació relativa a l’assumpció de responsabilitat pel sol·licitant:

• Declaració responsable del deutor: El llogater haurà de presentar una declaració responsable de que es compleixen els requisits  de vulnerabilitat del Reial Decret llei.

Amb aquest document s’assumeix la responsabilitat de que és cert el que s’ha manifestat. S’ha de tenir en compte que el Reial Decret-llei estableix també unes sancions pel cas que s’hagi aconseguit la moratòria excepcional del deute del lloguer i els ajuts públics per l’habitatge habitual en situació de vulnerabilitat econòmica a causa de l’COVID-19, sense complir els requisits de vulnerabilitat.

Moratòria  quan l’arrendador és un gran propietari, o una empresa o entitat pública d’habitatge.

• Quan s’entén que l’arrendador és gran propietari?

Quan l’arrendador és una persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans (exclosos garatges i trasters), o una superfície construïda de més de 1.500 m2.

• Sol·licitud per la persona en estat de vulnerabilitat

Que es pot sol-licitar?:

L’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, en el termini d’un mes des del dia 2-4-2020, sense la meritació d’interessos. Aquest ajornament o la condonació total o parcial de la renda no podrà sol·licitar si ja s’hagués aconseguit un acord voluntari entre les dues parts.

Quines alternatives té l’arrendador?:

En el termini màxim de 7 dies laborables, l’arrendador ha de comunicar expressament a l’arrendatari la seva decisió, que podrà ser:

• La reducció del 50% del lloguer mentre duri l’estat d’alarma, així com de les mensualitats següents, fins a un màxim de 4 mesos, si a la finalització de l’estat d’alarma continua la situació de vulnerabilitat provocada a causa de l’COVID-19, o
• Una moratòria en el pagament del lloguer, que s’aplicarà de forma automàtica igualment durant l’estat d’alarma i fins a 4 mesos després de la seva finalització, si continua la situació de vulnerabilitat.

Durada de la moratòria i fraccionament del pagament:

El pagament de la renda s’ajornarà a partir de la següent mensualitat del lloguer, i es fraccionaran les quotes durant al menys 3 anys a comptar des que se superi el termini de reducció o moratòria, sempre que continuï vigent el contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues.

Aquesta moratòria i consegüent fraccionament de les quotes, s’aixecarà si l’arrendatari accedeix als ajuts transitoris de finançament. La moratòria s’aixecarà en la primera mensualitat de renda en que el finançament estigui a disposició de la persona obligada al seu pagament.

Moratòria en els altres casos. El petit propietari

Per la resta de casos, es podrà procedir a la modificació excepcional i transitòria de les condicions contractuals d’arrendament:

Que es pot sol-licitar?:

L’ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda, en el termini d’un mes des del dia 2-4-2020, sense la meritació d’interessos. Aquest ajornament o la condonació total o parcial de la renda no podrà sol·licitar si ja s’hagués aconseguit un acord voluntari entre les dues parts.

Quines alternatives té l’arrendador?

En el termini màxim de 7 dies laborables, l’arrendador ha de comunicar:

• Les condicions d’ajornament o de fraccionament ajornat del deute que accepta o, si no,
• Les possibles alternatives que planteja en relació amb les mateixes.

Quan la persona física arrendadora no accepti cap acord sobre l’ajornament i, en qualsevol cas, quan la persona arrendatària es trobi en la situació de vulnerabilitat sobrevinguda, podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries de finançament regulades en el propi decret.

Sancions per l’obtenció indeguda de la moratòria i/o ajuts al lloguer.

Les  persones que s’hagin beneficiat d’una moratòria del deute deel lloguer del seu habitatge habitual i/o d’ajuts públics per a atendre el pagament del lloguer sense reunir els requisits establerts en el Reial Decret-llei, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, a més de les responsabilitats d’un altre ordre que la seva conducta pugui donar lloc.

L’import dels danys, perjudicis i despeses no podrà ser inferior al benefici indegudament obtingut pel llogater en l’aplicació del Reial Decret-LLei. També incorrerà en responsabilitat en els casos en què, voluntària i deliberadament, busqui situar-se o mantenir-se en els supòsits de vulnerabilitat econòmica amb la finalitat d’obtenir l’aplicació de les mesures regulades pel Reial Decret-llei.

Campos Catafal ofereix assessorament integral de totes les qüestions que afecten al patrimoni dels nostres clients (particulars i empreses), i als seus drets i obligacions des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.