Demande de Devis (sans engagement)
La compraventa de inmuebles en Cataluña (casas, pisos, apartamentos, trasteros, aparcamientos, locales, solares o terrenos rústicos), está regulada por el Código Civil de Cataluña. Dicho código establece particularidades respecto al derecho común así como el principio de buena fe en las negociaciones previas.
Según define el legislador catalán «La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.» (art. 621-1 CCCat).
La compraventa implica, pues, la asunción voluntaria de obligaciones por parte del vendedor y del comprador. Estas obligaciones no dejan de revestir una cierta complejidad y hay que conocerlas para preservar y ejercer los propios derechos.
Evidentemente, la existencia de obligaciones por parte de ambos contratantes, determina que ambas partes deban tener la plena capacidad de actuación y representación. La falta de capacidad determina la anulabilidad del contrato firmado o su nulidad. Nos remitimos a lo comentado en nuestra entrada acerca de la venta de inmueble por persona con discapacidad intelectual.
Es importante destacar que, si el vendedor, ya sea persona física o jurídica, actúa en el ámbito de su actividad empresarial o profesional y el comprador no, es decir éste actúa con un propósito principalmente ajeno a estas actividades, estamos ante una compraventa de consumo.
La relevancia de tener en cuenta el tipo de compraventa es que el comprador goza de mayor protección en la compraventa de consumo. Ello es debido a que la legislación civil catalana establece la ineficacia de cualquier pacto, cláusula o estipulación que modifique, en perjuicio del comprador, el régimen imperativo de protección establecido por la ley.
En síntesis las principales obligaciones del comprador son:
1. Pagar el precio fijado por ambas partes. A este respecto, generalmente, en la compraventa de inmueble se habrá firmado el contrato de arras. En él ya se habrán previsto por las partes los elementos esenciales que configurarán el contrato de compraventa del inmueble. Entre ellos constará el precio fijado y forma de pago. Asimismo, puede constar si el comprador pedirá un préstamo hipotecario para el pago del precio. Ello es importante para el caso de posterior rescisión de compraventa de inmueble por denegación de hipoteca.
2. También forma parte de las obligaciones del comprador, el examen del bien adquirido. La relevancia de tal examen se pone de manifiesto de efectuarse reclamaciones, por ejemplo por inexistencia de conformidad, o por existir vicios ocultos, tal como comentamos en nuestra entrada sobre los vicios ocultos en la compraventa de vivienda en Cataluña.
3. Recibir el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen, como comentamos después en las obligaciones del vendedor.
4. Pagar los gastos que le correspondan por la compraventa. En la compraventa de inmueble, son a cargo del comprador, salvo que una disposición especial o un pacto establezcan lo contrario (artículo 531-6 CCCat):
Ello además de los impuestos que gravan a cada parte en la compraventa. Al comprador le corresponde el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA, según el caso.
5. Notificar y describir al vendedor cualquier falta de conformidad del bien adquirido, sin dilación indebida.
En síntesis, corresponden al vendedor las obligaciones de:
1. Entregar el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato.
A este respecto, en la compraventa de inmuebles, el documento principal es la escritura de compraventa ante Notario. Son documentos relacionados, la cedula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, y el informe técnico de la edificación, entre otros.
2. Garantizar que el bien es conforme al contrato. Aquí entra en juego también el deber de información que tiene el vendedor.
El vendedor, antes de la conclusión del contrato, está obligado a facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien inmueble, «teniendo en los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos» (art. 621-7 CCCat).
En caso de incumplimiento de esta obligación de información el vendedor puede incurrir en incumplimiento contractual, por ejemplo si el comprador manifiesta en tiempo y forma su falta de conformidad.
3. Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios. Si se ha pactado una reserva de la titularidad, la transmisión tiene lugar cuando el comprador paga el precio o, en su caso, cumple las obligaciones pactadas.
Finalmente hacemos mención de la prohibición contenida en la legislación catalana conforme no pueden adquirir en virtud de contrato de compraventa, directamente o por persona interpuesta, las partes con las que pueda haber conflicto de intereses. A este respecto, el artículo 621-4 CCCat detalla explícitamente la prohibición para:
En conclusión, la compraventa de inmuebles en Cataluña requiere un conocimiento claro de las obligaciones de ambas partes para evitar conflictos y garantizar la validez del contrato y la protección de los derechos de ambos. Tanto comprador como vendedor deben cumplir con requisitos formales, fiscales y registrales establecidos por el Código Civil de Cataluña. La correcta formalización del contrato y el cumplimiento de los deberes legales, como el pago de impuestos o la entrega del bien en condiciones adecuadas, son fundamentales. Conocer estos aspectos asegura una transacción segura y jurídicamente protegida.
Campos Catafal es un despacho de abogados en Barcelona, que lleva asesorando y representando a sus clientes desde 1983. Recuerde que el presente artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un abogado. Si desea nuestro asesoramiento profesional sobre este tema, contacte con nosotros.
Imagen de Mohamed Hassan en Pixabay
Este sitio utiliza cookies y tecnologías similares para ofrecerle una navegación personalizada y mejorar nuestros servicios, así como para fines estadísticos. Si continúa navegando por este sitio, acepta haber sido informado de ello. Más información
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.