La compravenda d’immobles a Catalunya (cases, pisos, apartaments, trasters, aparcaments, locals, solars o terrenys rústics) està regulada pel Codi Civil de Catalunya. Aquesta legislació estableix particularitats respecte al dret comú, així com el principi de bona fe a les negociacions prèvies.

Table of Contents

• El contracte de compravenda a Catalunya
• Compravenda de consum
• Obligacions de les parts a la compravenda d’immobles a Catalunya
  • Obligacions del comprador
  • Obligacions del venedor
• Prohibicions de comprar
• Conclusió

El contracte de compravenda a Catalunya

Segons defineix el legislador català «La compravenda és el contracte pel qual el venedor s’obliga a lliurar un bé conforme al contracte i a transmetre’n la titularitat, ja sigui del dret de propietat o dels altres drets patrimonials, segons la seva naturalesa, i el comprador s’obliga a pagar un preu en diners i a rebre el bé.» (art. 621-1 CCCat).

La compravenda implica, doncs, l’assumpció voluntària d’obligacions per part del venedor i del comprador. Aquestes obligacions no deixen de revestir una certa complexitat i cal conèixer-les per preservar i exercir els propis drets.

Evidentment, l’existència d’obligacions per part dels dos contractants determina que ambdues parts hagin de tenir plena capacitat d’actuació i representació. La manca de capacitat comporta l’anul·labilitat del contracte signat o la seva nul·litat. Ens remetem al que vàrem comentar a la nostra entrada sobre la venda d’immoble per persona amb discapacitat intel·lectual.

Compravenda de consum

És important destacar que, si el venedor, ja sigui persona física o jurídica, actua en l’àmbit de la seva activitat empresarial o professional i el comprador no, és a dir, aquest actua amb un propòsit principalment aliè a aquestes activitats, estem davant d’una compravenda de consum.

La rellevància de tenir en compte el tipus de compravenda és que el comprador gaudeix de més protecció en la compravenda de consum. Això és degut al fet que la legislació civil catalana estableix la ineficàcia de qualsevol pacte, clàusula o estipulació que modifiqui, en perjudici del comprador, el règim imperatiu de protecció establert per la llei.

Obligacions de les parts a la compravenda d’immobles a Catalunya

Obligacions del comprador

En síntesi les principals obligacions del comprador són:

1. Pagar el preu fixat per ambdues parts. Pel que fa a això, generalment, a la compravenda d’immoble s’haurà signat el contracte d’arres. En ell, les parts ja hauran previst els elements essencials que configuraran el contracte de compravenda de l’immoble. Entre aquests constarà el preu fixat i la forma de pagament. També s’hi pot fer constar si el comprador demanarà un préstec hipotecari per al pagament del preu de la compravenda. Això és important pel cas de posterior rescissió de compravenda d’immoble per denegació d’hipoteca.
2. També forma part de les obligacions del comprador, l’examen del bé adquirit. La rellevància d’aquest examen es posa de manifest en el cas que s’haguessin d’efectuar reclamacions. Per exemple, per inexistència de conformitat, o per existir vicis ocults. Ens remetem al que hem comentat a la nostra entrada sobre els vicis ocults a la compravenda d’habitatge a Catalunya.
3. Rebre el bé, els seus accessoris i els documents relacionats, si n’hi ha, com comentem després en les obligacions del venedor.
4. Pagar les despeses que li corresponguin per la compravenda. A la compravenda d’immoble, són a càrrec del comprador, llevat que una disposició especial o un pacte estableixin el contrari, les següents despeses (article 531-6 CCCat):
   • les despeses de l’atorgament de l’escriptura i de l’expedició de primera còpia (aranzels de notari).
   • les altres despeses posteriors a la transmissió (la inscripció al Registre de la Propietat).
     Això independentment dels impostos que graven cada part per la compravenda. Al comprador li correspon el pagament de l’impost sobre transmissions patrimonials o l’IVA, segons el cas.
5. Notificar i descriure al venedor qualsevol manca de conformitat del bé adquirit, sense dilació indeguda.

Obligacions del venedor

En síntesi, corresponen al venedor les obligacions de:

1. Lliurar el bé, els seus accessoris i els documents relacionats, si n’hi ha, en el temps, lloc i forma que determina el contracte.
   En aquest sentit, a la compravenda d’immobles, el document principal és l’escriptura de compravenda davant de Notari. Són documents relacionats, la cèdula d’habitabilitat, el certificat d’eficiència energètica i l’informe tècnic de l’edificació, entre d’altres.
2. Garantir que el bé és conforme al contracte. Aquí entra en joc també el deure d’informació que té el venedor.
   El venedor, abans de la conclusió del contracte, està obligat a facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé immoble «tenint en compte els coneixements de les parts, la naturalesa i el cost de la informació, així com les exigències que resultin de la bona fe i l’honradesa dels tractes» (art. 621-7 CCCat).
   En cas d’incomplir aquesta obligació d’informació, el venedor pot incórrer en incompliment contractual, per exemple si el comprador manifesta en temps i forma la seva manca de conformitat.
3. Transmetre la titularitat del bé i dels seus accessoris. Si s’ha pactat una reserva de la titularitat, la transmissió té lloc quan el comprador paga el preu o, si escau, compleix les obligacions pactades.

Prohibicions de comprar

Finalment fem esment de la prohibició continguda a la legislació catalana conforme no poden adquirir en virtut de contracte de compravenda, directament o per persona interposada, les parts amb què hi pugui haver conflicte d’interessos. En aquest sentit, l’article 621-4 CCCat detalla explícitament la prohibició d’adquirir per:

1. Els empleats públics, els béns públics que gestionen.
2. Els jutges, els magistrats, el personal de l’Administració de justícia, els advocats, els procuradors i els pèrits, els béns litigiosos respecte a procediments en què exerceixen les funcions d’acord amb la normativa aplicable.
3. Els qui, per llei o per acte d’autoritat pública, administren béns aliens, els béns administrats, llevat que la llei o l’autoritat disposin una altra cosa.
4. Els tutors i altres càrrecs de protecció de la persona, els seus béns, llevat d’aprovació o autorització judicials. Aquí s’han d’entendre inclosos els assistents amb poders de representació, segons la nova legislació introduïda per la Llei 8/2021
5. Els apoderats i mandataris, els béns la gestió dels quals tenen encomanada, llevat del consentiment exprés.
6. Els marmessors, els béns que administren, excepte autorització expressa.

Conclusió

En conclusió, la compravenda d’immobles a Catalunya requereix un coneixement clar de les obligacions de les dues parts per evitar conflictes i garantir la validesa del contracte i la protecció dels drets de tots dos. Tant comprador com venedor han de complir requisits formals, fiscals i registrals establerts pel Codi Civil de Catalunya. La formalització correcta del contracte i el compliment dels deures legals, com ara el pagament d’impostos o el lliurament del bé en condicions adequades, són fonamentals. Conèixer aquests aspectes assegura una transacció segura i jurídicament protegida.

Campos Catafal és un despatx d’advocats a Barcelona que porta assessorant i representant als seus clients des de 1983. Recordeu que el present article és informatiu i no substitueix l’assessorament legal d’un advocat. Si vol el nostre assessorament professional sobre aquest tema, contacti amb nosaltres.

Imatge de Mohamed Hassan a Pixabay